Algunas claves para ahorrar energía en tu nueva vivienda.

Para conseguir un ahorro eficiente en tu hogar es importante tener en cuenta aspectos como la decoración pero también otros aspectos más técnicos.

Crear un espacio eficiente, autogestionable y que no suponga una gran inversión en suministros ni mantenimiento es clave para cualquier usuario. Por eso, un espacio confortable con las instalaciones básicas y además con una eficiencia energética óptima harán que el usuario se sienta más que cómodo en su hogar, especialmente si a final de mes la factura de la luz, el gas y el agua no suponen una gran inversión de dinero.

¿Cómo crear un hogar eficiente? 

Para crear un hogar eficiente es importante tener en cuenta dos aspectos básicos: el aspecto estético que influye de forma indirecta en el rendimiento del hogar y el ahorro de energía, y el aspecto técnico que será parte fundamental de ese ahorro.

Para ello hay que tener en cuenta aspectos, como:

  • La distribución del hogar y con ello, la distribución de los suministros. Potenciar con luz artifical aquellas zonas que no dispongan de luz natural, o instalar calefacción en las zonas más frías.
  • Revisar puertas y ventanas para mejorar el aislamiento térmico que evitará el aumento considerable de la factura de la luz.
  • Utilizar herramientas y consejos, como ocu para contratar la luz y el gas. En este caso, contratar la luz y el gas (https://www.companias-de-luz.com/contratar-luz-y-gas/) deberá ser una tarea en la que el usuario deberá tener en cuenta aspectos, como las rutinas del hogar o la cantidad de electrodomésticos que hay en el inmueble. Este proceso de contratar la luz y el gas puede realizarse online sin ningún tipo de problema.
  • Como mencionamos anteriormente, para contratar una tarifa de luz y gas es importante realizar una comparativa de comercializadoras eléctricas y de gas. Para ello, un buen comparador de luz y gas será la clave para obtener unos resultados exactos. Dichos comparadores de luz y gas ofrecen resultados actualizados del sector de las energías que ayudarán al usuario a encontrar la tarifa que mejor se adapte a sus necesidades.
  • Por último, y no menos importante, los hábitos de consumo del hogar serán primordiales para reducir la factura de la luz y el gas del hogar.

 

En definitiva, la eficiencia energética se centra en equilibrar las fuentes de energía naturales con las artificiales, y encontrar la forma de aprovechar la luz natural o los suministros eléctricos de manera que nos faciliten más la vida pero al mismo tiempo, nos ayuden a reducir nuestra factura de la luz, el agua y el gas.

Otro aspecto importante a tener en cuenta es la decoración como parte influyente del ahorro. Las texturas, colores y materiales serán indispensables para potenciar el ahorro y la eficiencia energética. La publicación Hola ya ofrece algunos consejos sobre los errores más comunes a la hora de decorar un hogar.

Austeridad sin riesgos.

La contribución del administrador a lograr una comunidad de propietarios en sintonía pasa necesariamente por procurar su estabilidad económica y el mayor ahorro posible para sus miembros, cuidando siempre que los suministros y servicios cuenten con la calidad necesaria para cubrir adecuadamente las necesidades para las que son contratados.

Trabajar con proveedores homologados que cumplan todos los requisitos en cuanto a cualificación técnico-profesional y a normativa fiscal, laboral y jurídico-administrativa a que estén sometidos; recabar información en cuanto a nuevos productos y ofertas; analizar, desde el principio de prudencia, los efectos de su posible implantación; y proponerla a la Junta si se considera viable. De esta forma, logramos  mantener un presupuesto contenido sin comprometer la seguridad y el bienestar de los usuarios del edificio.

La media de ahorro en las principales partidas que componen el presupuesto de las comunidades que administro: Mantenimiento Ascensor, Mantenimiento Sistemas Contraincendios, Administración, Seguro, Gastos Financieros y Suministro Eléctrico, ha sido del 21,05 %, según figura en la siguiente tabla:

  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • MANTENIMIENTO ASCENSOR
  • MANT. CONTRA INCENDIOS
  • ADMINISTRACIÓN
  • SEGURO
  • GASTOS FINANCIEROS
  • SUMINISTRO ELÉCTRICO
  • TOTALES
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • 330,18 €
  • 42,73 €
  • 558,76 €
  • 6,95 €
  • 42 ,73 €
  • +35,70 €
  • 155,37  €
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN %
  • 18,04 %
  • 51,67 %
  • 41,80 %
  • 1,01 %
  • 51,67 %
  • +7,34 %
  • 21,05 %

(Esta comparativa se ha elaborado calculando las medias de la diferencia de los importes de cada partida presupuestaria  antes de comenzar mi gestión como administrador y tras las últimas cuentas aprobadas).

 

Señalar el suministro eléctrico como la bestia negra de las estrategias de reducción de gastos; las permanentes subidas del precio de la electricidad limitan el alcance de las mismas a la disminución del consumo sin que esta se vea reflejada en el gasto real que hay que pagar cada mes. No obstante, la media de aumento (7,34 %) es muy inferior al incremento de las tarifas eléctricas durante los últimos cinco años(35,60 %).

Por otro lado, Gastos Financieros con el 51,67 % y Administración con el 41,80 % son las partidas en las que mayor ahorro se ha conseguido, habiendo llegado en algunas comunidades determinadas hasta una reducción del 75,55 % y del 60,00% respectivamente.

Periódicamente, revisamos los precios y características de los servicios y suministros contratados para intentar localizar oportunidades de mejora en cuanto a precio y/o prestaciones.

 

 

 

 

5 años y 15 metros cúbicos y medio.

Oí, no recuerdo dónde, que en los años de bonanza (podríamos situarnos en 2000, 2004 ó 2006), una gran inmobiliaria grababa con su logo los mondadientes que se usaban, primero, para pinchar los tentempiés con los que agasajaban a su clientela y, después, para eliminar  esos incómodos y antiestéticos restos que solían quedar entre aquellos adulados piños. Al tiempo, desaparecieron la clientela, los tentempiés, la inmobiliaria y, en consecuencia, los carísimos palillos personalizados, que eran sufragados, como no podía ser de otra manera, por aquellos lisonjeados clientes vía generosas comisiones. Todo nos indicaba que habría que adaptarse a nuevos tiempos de ajustes, recortes y sufrimiento generalizados.

Se replantearon estrategias a fin de eliminar gastos superfluos para bajar precios sin menoscabar la calidad del producto. Por ejemplo, Mercadona quitó el satinado de los bricks de leche, se eliminaron las etiquetas  para comenzar a imprimir los prospectos directamente en los envases de cosméticos, o se cambió la posición de embalado del pan de molde para reducir los costes de transporte. Y entendimos que las manzanas que se exponen sobre un palé pueden ser más saludables y baratas que las envasadas de seis en seis, con colorido etiquetado y brillo artificial.

La confluencia de esta situación económica con el imparable avance de la tecnología e internet propició la aparición de nuevas formas de negocio y la consolidación de otras surgidas con anterioridad, también basadas en la web, (comercio electrónico, seguros, banca, prensa, etc.), que han cambiado fórmulas centenarias en la adquisición de productos o servicios, y la forma de relacionarnos con las empresas que nos los proveen, sin que la administración de fincas o la gestión inmobiliaria hayan podido escapar a estos cambios.

 

NUEVOS PUNTOS DE ENCUENTRO COMUNERO/A – ADMINISTRADOR. 

El/la comunero/a no quiere ir al despacho de su administrador; tiene otras cosas más importantes que hacer: ir de compras, llevar al parque al hijo o a la nieta, leer, ver la tele, trabajar, salir con las amigas… Y, puesto que los hilos de comunicación con el administrador están abiertos permanentemente a lo largo del día de forma remota (teléfono, email, whatsapp, app…), ¿para qué habilitar un despacho como punto de encuentro comunero-administrador si supone un coste muy elevado que finalmente deberá asumir el primero, y, además, podría comprometer seriamente la continuidad del negocio del segundo? ¿por qué no trasladar ese punto de encuentro al propio edificio administrado en los casos que resulte necesaria la interactuación personal con el/la cliente/a?

Tras cinco años de trabajo, he comprobado que se puede suprimir  casi por completo uno de los gastos que mayor peso tiene en el presupuesto de un despacho profesional en general y de un administrador de fincas en particular: el alquiler o amortización de un local más el que conlleva mantener un horario fijo de atención al público.Y a la vez mejorar la atención a la clientela, evitándole desplazamientos y estableciendo un trato más cercano. 

 

DOCUMENTACIÓN DIGITALIZADA Y EN LA NUBE. 

La digitalización de la documentación posibilita una considerable mejora de la gestión de recursos porque permite:

  • Aumentar la productividad al agilizar el acceso, consulta y archivado de la misma.
  • Reducir el gasto de mano de obra de manipulación y archivado, y el del gran volumen de espacio físico que requiere un archivo en papel que no para de crecer.
  • Disponer de toda la información de las comunidades en el móvil o el portátil, desde cualquier lugar, a cualquier hora.

De la documentación digitalizada se realizan diariamente copias de seguridad que se almacenan en varios servidores externos (nube) alojados en centros de datos que cumplen la normativa europea de protección de datos y los estándares internacionales en materia de conservación y disponibilidad de los mismos (clasificaciones Tier III y Tier IV), y que cuentan con instalaciones de máxima seguridad con niveles de protección mucho más elevados que los existentes en cualquier oficina.

El 98% de la documentación de nuestras comunidades se encuentra digitalizada, ya que ello también es necesario para habilitar herramientas que favorezcan el flujo de información comunero-administrador.

 

DESPACHO 24 HORAS. 

La tranquilidad que supone para un propietario ser conocedor de la situación real de su comunidad genera una relación de confianza con su administrador que facilita enormemente el desempeño de la profesión. Por ello, para realizar una gestión transparente, nuestros clientes tienen a su disposición el DESPACHO 24 HORAS con el que, desde el ordenador, la tablet o la app del móvil, podrán ver documentos (facturas, contratos, pólizas, informes contables…), consultar las incidencias ocurridas en el edificio y las gestiones realizadas para su resolución, enviar notificaciones al administrador…

 

EXTERNALIZACIÓN DE SERVICIOS.

Asumir el compromiso de ofrecer información veraz y actualizada requiere dedicación diaria a la mecanización de contabilidad y a la tramitación de incidencias y siniestros, siendo de gran ayuda contar con los programas de gestión adecuados que permiten la automatización de tareas, aunque también, cuando se produce un aumento del volumen de la actividad o existen picos de trabajo, hay que recurrir a servicios profesionales externos y especializados que ofrecen todas las garantías en cuanto a la ejecución de las tareas y al escrupuloso cumplimiento en materia de protección de datos, mejorando la eficacia del servicio final que puedo ofrecer a mi clientela.

 

QUINCE METROS CÚBICOS Y MEDIO. 

Es el volumen de espacio desde el que vengo realizando estos últimos cinco años mi actividad de administrador de fincas, contando con la colaboración imprescindible de los equipos profesionales que me ayudan a resolver las incidencias que surgen en el día a día de la gestión de edificios y realizando mucho trabajo de calle, nos esforzamos en optimizar los recursos para que nuestra clientela cuente con una atención de calidad sin que tenga que pagar por servicios que no necesita ya sea en forma de locales, sillas de trescientos euros o de mondadientes personalizados.

 

Más sobre obras y reparaciones.

“¡¡Me está cayendo agua a chorros sobre los armarios de la cocina!!” Es uno de los mensajes que hace que deje inmediatamente lo que estoy haciendo y comience a dar los pasos para solventar el problema al vecino o vecina que, generalmente bastante asustado/a, me ha llamado para dar el aviso.

Además de otras funciones, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , en sus apartados c y d, asigna al administrador la de ocuparse de la conservación del inmueble.

Gestionar reparaciones de carácter tan diverso como las que afectan a un edificio: fontanería, electricidad, cerrajería, antenas, interfonos, ascensores, albañilería…., hace que los administradores de fincas acabemos conociendo terminologías y conceptos técnicos propios de cada oficio y profesión, y como dice el refrán “… de todo sabe y de nada entiende”.

Pintado de patios de luces, localización de arquetas de fecales, impermeabilizaciones, desatascos, restauración de elementos estructurales, instalación de ascensores… Han sido más de 1.200 incidencias gestionadas desde 2013.

A lo largo de estos años desempeñando la profesión, ampliando formación y aprendiendo de los errores cometidos, he ido adquiriendo la experiencia para tramitar las obras y reparaciones en edificios de la manera más eficiente posible, tanto en su aspecto administrativo como en el técnico, coordinando las tareas a realizar a fin de que se realicen con rapidez e intentando minimizar las molestias a los usuarios del edifico, aunque, al final, es fundamental la pericia de los profesionales para que los problemas se solucionen de forma satisfactoria.

La preparación previa de la documentación técnica, económica y, en algunos casos, jurídico-administrativa, es también tarea del administrador para que los propietarios adopten decisiones acertadas en cuanto a la ejecución de obras, reparaciones o instalaciones partiendo de una información clara y veraz.

Y posteriormente, la coordinación, seguimiento y asistencia a los trabajos para verificar que se ajustan a lo previsto y se finalizan correctamente.

Por último señalar, que todos las empresas y profesionales que colaboran conmigo cumplen todos los requisitos en cuanto a cualificación técnica y sus obligaciones de carácter tributario y laboral.

Ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021

El 10 de marzo pasado se publicó en el BOE el real decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. En julio se firmó el convenio entre el Ministerio y la Comunidad Autónoma y ya están convocándose las ayudas contempladas en el mismo y que se concretan en las siguientes líneas de actuación:

1. Programa de ayuda al alquiler de vivienda. Provisto con 10,54 millones de euros, se destina a facilitar el acceso al alquiler de viviendas durante un año a personas con pocos recursos, mediante la aportación de entre el 30 y el 50% del importe de la renta mensual.

2. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual. Consistente en el pago del alquiler de un máximo de 400 €/mes durante 3 años a familias en situación de deshaucio, ya sea por impago del alquiler o de la hipoteca.

3. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Con el fin de estimular la promoción de viviendas destinadas únicamente al alquiler, se provisionan 13,88 millones durante la duración del vigente Plan de Vivienda.

4. Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas. Esta línea de ayudas subvencionará con 13,98 € millones las obras que mejoren la envolvente térmica de los edificios, la instalación de equipos y/o dispositivos que optimicen el acondicionamiento térmico de las viviendas, la instalación de energías renovables (solar fotovoltaica, solar térmica, biomasa, geotermia…) y las obras de adaptación a los parámetros establecidos en el Código Técnico de la Edificación.
5. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas. Destinado a la conservación y rehabilitación de edificios (cimentación, instalaciones, cubiertas, fachadas…) y la mejora de la seguridad y accesibilidad (instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas, etc..), y dotado con 14,34 millones de euros.
6. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural. Enfocado al desarrollo de obras de renovación de cascos urbanos o espacios rurales de municipios y con 14,34 millones de presupuesto, sus beneficiarios serán ayuntamientos y comunidades de propietarios.
7. Programa de ayuda a los jóvenes. Se destinan 5,09 millones a facilitar a menores de 35 años con escasos recursos la adquisición de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes o al alquiler.
8. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad. Ayudas por valor de 4,81 millones a la construcción de viviendas en régimen de alquiler o cesión de uso para personas mayores o con discapacidad.

Ya se han convocado las ayudas para la rehabilitación de edificios y viviendas, y para el acceso a la vivienda (adquisición y alquiler), y en los próximos años se irán publicando nuevas convocatorias.

He procurado sintetizar la información para no extenderme demasiado, si necesita alguna aclaración puede contactar conmigo aquí.

4ª Revolución Industrial

Máquinas con forma de perro que bailan y suben y bajan escaleras a toda velocidad, o parecidas a seres humanos, capaces de correr o de dar un salto mortal hacia atrás y clavar el aterrizaje.

Los avances en inteligencia artificial y robótica de la denominada 4ª Revolución Industrial nos llevan a intuir que en pocos años nos empezaremos a familiarizar con humanoides que realizarán muchas de las tareas rutinarias en los ámbitos doméstico y empresarial de la forma más eficiente posible, mejor incluso que las personas. Después se irán especializando y competirán con nosotros. Y, claro, nos superarán.

El debate suscitado parte del hecho de que irremediablemente los robots se van a incorporar de forma masiva a nuestras sociedades y se centra en analizar el impacto que va a tener tal circunstancia en nuestras vidas, siendo su repercusión en el mercado laboral la cuestión más examinada en los múltiples estudios realizados, porque los automatismos que nos han venido acompañando en nuestras vidas hasta ahora (el ascensor de nuestro edificio, el sistema que controla los semáforos, el robot que limpia el suelo de casa…), son mucho más “tontos” que los que ahora se están desarrollando, que son el compendio de los últimos avances en las diversas disciplinas que confluyen en la creación de estos ingenios y resultarán una competencia insuperable para los seres humanos, por lo que el informe del foro The Future of Job 2018 prevé que en 2022 las máquinas trabajen el 42% de las horas dedicadas a tareas en 12 sectores elegidos, frente al 29% actual, lo que implicaría la pérdida de 75 millones de puestos de trabajo en los próximos cuatro años.

Una consecuencia posible es que la nueva situación genere nuevas ocupaciones, como sucedió durante las anteriores revoluciones industriales, y en este sentido se manifiesta el citado informe, que estima en 131 millones los puestos de trabajo creados derivados del inminente proceso de robotización. Sin embargo, otras opiniones nos presentan una situación generalizada de precarización laboral y de pérdida de poder adquisitivo entre trabajadores/as de cualificación media y baja, y, por consiguiente, aumento de la desigualdad y desestabilización socio-política.

Hay que tener en cuenta que el nivel de perfeccionamiento y eficacia de las máquinas que nos ocupan, infinitamente superior al de las otras revoluciones industriales, hace que la intervención humana sea prescindible casi por completo, pero, por otra parte, si masivamente quedan sin trabajo las personas, ¿quién va a comprar los zapatos, smartphones, coches, casas, etc. que fabricarán esos robots tan eficientes y que no exigirán a sus dueños el cobro de horas extras? ¿quién se podrá permitir tener un ordenador con conexión a internet para comprar en Amazon, alquilar a través de AirBnb o ver una serie en HBO?

Hay que legislar y tomar decisiones ante el nuevo escenario que se nos presenta, lo que ocurre es que desconocemos cuál será el foro en el que se adoptarán esas decisiones y cuáles los criterios que las guiarán. Tendremos que estar atentos.

Novedades para 2018

El nuevo año nos trae algunas novedades que afectarán directamente a la gestión de las comunidades de propietarios y al sector inmobiliario en general.

Nuevo reglamento europeo de protección de datos.

El 25 de mayo de 2018 acaba el plazo de adaptación al nuevo Reglamento Europeo de Protección de Datos (Reglamento UE 2016/679), el cual será de obligado cumplimiento a partir de esa fecha, derogando definitivamente las anteriores normativas nacionales al respecto. En España, se está llevando a cabo la tramitación parlamentaria  del Proyecto de Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal  que adaptará nuestra LOPD a la nueva norma europea.

Aunque fundamentalmente se mantienen las obligaciones anteriores, sí se han añadido algunos cambios a señalar:

  • Se amplía el ámbito de aplicación, afectando a empresas no europeas que traten datos de ciudadanos europeos.
  • Aparece la figura del Delegado de Protección de Datos (DPD), obligatoria dependiendo de la entidad que maneje los datos y del nivel de seguridad aplicable a los mismos.
  • Derecho al olvido, que permite borrar información personal que aparece en Internet en buscadores, redes sociales…
  • Derecho a la portabilidad, que obliga a una entidad u organización que actúa como responsable de fichero a transmitir los datos de una persona en formato estructurado, de uso común y de lectura mecánica al titular de los mismos o a un tercero autorizado por él.

Es el momento de  revisar y actualizar todos los procedimientos en materia de protección de datos para evitar posibles sanciones, las cuales oscilan entre 900 y  600.000 euros.

 

Nuevo reglamento contra incendios.

Desde el 12/12/2017 se encuentra en vigor el nuevo reglamento de protección contra incendios, recogido en el RD 513/2017, el cual establece las obligaciones de las empresas instaladoras y mantenedoras, y algunas novedades que afectan al mantenimiento de los equipos y, por tanto, a los titulares de los mismos, entre las que destacan:

  • Los elementos obligatorios de señalización luminiscente de los equipos (extintores, bies, pulsador, sirena..) hay que sustituirlos cada 10 años, excepto que el fabricante establezca otro periodo de vida útil de los mismos.
  • Las mangueras de las bocas de incendio se sustituirán cada 20 años.
  • Habrá que sustituir los detectores de incendios con más de 10 años, siempre que el fabricante no indique lo contrario.
  • La altura de instalación de los equipos deberá ajustarse a lo indicado en el Real Decreto. Esta obligación no tiene carácter retroacitvo, es decir, tiene vigencia para nuevas instalaciones realizadas a partir del 12/12/2017; las anteriores se podrán mantener como están.

 

Novedades fiscales.

La Orden HFP/1106/2017 del Ministerio de Hacienda establece, entre otros cambios, nuevos plazos para la presentación de los modelos 171, 184, 345 y 347. En los que afectan a las comunidades de propietarios, modelos 184 y 347, el nuevo plazo será antes del 31 de enero, con la salvedad de que para  el 347 este cambio comenzará a aplicarse a partir de 2019.

 

Nuevos avances tecnológicos.

Durante 2017 han ido apareciendo en España nuevas plataformas online aplicadas al sector inmobiliario, que han dado a conocer en nuestro país el término proptech, el cual puede definirse como el conjunto de aplicaciones tecnológicas, basadas en el uso de Internet, destinadas  a facilitar el acceso y  a optimizar los costes de servicios relacionados con la gestión de inmuebles ( compraventa, alquiler, inversión, tasación, mantenimiento…)

Durante 2018 y al igual que ya ha ocurrido en otros sectores (agencias de viajes, seguros, comercio, etc.), es probable que se vaya extendiendo  y asentando el uso de estas plataformas, de forma que cambie la forma en la que tradicionalmente hemos comprado o vendido una vivienda, alquilado un apartamento o realizado una inversión inmobiliaria

Sentencia plusvalía municipal.

El Tribunal Constitucional ha dictaminado en su sentencia del 11/05/2017 que el impuesto municipal conocido como la plusvalía no tendrá que ser pagado por aquellos contribuyentes que no hayan obtenido beneficios en la venta de un inmueble, extendiendo a todo el territorio nacional las anteriores sentencias sobre las normas forales de Guipúzkoa y Álava, y declarando la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referidos al cálculo del impuesto, únicamente en los casos en los que la transmisión haya ocasionado pérdidas.

Como se viene denunciando desde hace varios años, el TC considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) vulnera el  principio de capacidad económica  para la contribución del ciudadano al sostenimiento de los gastos públicos, según establece el artículo 31.1 de la Constitución, ya que no se vincula al incremento real del bien sino a la mera titularidad del mismo durante un determinado periodo de tiempo.

De esta manera, se abre la puerta a la posibilidad de que miles de contribuyentes puedan reclamar a los ayuntamientos la devolución del impuesto aplicado indebidamente. Así mismo, las futuras operaciones de venta, en pérdidas, podrían quedar exoneradas del pago del impuesto, aunque mientras no se produzca el cambio legislativo que debe seguir a la sentencia del alto tribunal, se recomienda seguir pagando el impuesto y posteriormente solicitar la devolución del mismo, debiendo acreditarse suficientemente en ambos casos que no existe o existió incremento de valor.

Cláusulas suelo: ya tenemos sentencia, ¿y ahora qué?

Bueno,  las asociaciones de consumidores y los tribunales europeos han hecho el trabajo que deberían haber realizado los gobiernos e instancias judiciales nacionales. Tras años de lucha en la calle y en los juzgados, se reconocen como nulas, por abusivas, las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios y se obliga a las entidades financieras a devolver los importes cobrados indebidamente a los usuarios al no haber aplicado la variabilidad de los intereses financieros en su sentido estricto, sino de forma arbitraria en el propio beneficio de dichas entidades.

No insistiremos, pero no olvidemos, en la mala práctica de los bancos, ni en la inoperancia de los gobiernos que deberían haber velado por el interés de sus ciudadanos, ni tampoco, y lo más importante, en la mansedumbre, por desconocimiento, con la que todos nosotros hemos firmado y aceptado durante décadas nuestros préstamos hipotecarios, sin haber estudiado previamente su contenido y, por tanto, sin prever las graves consecuencias que tendría en nuestra economía y en nuestras vidas la aceptación de unas condiciones que hemos descubierto lesivas y carentes de equidad.

Ahora lo que toca es ponernos manos a la obra para conseguir que nos devuelvan nuestro dinero.

Es muy importante no aceptar ningún acuerdo con los bancos a este respecto sin que previamente haya sido supervisado por asesores cualificados e independientes.

Por el momento, el Gobierno no se ha manifestado en cuanto a la posibilidad de habilitar medios para ayudar a la ciudadanía a recuperar el dinero que le ha sido sustraído de forma fraudulenta y hacer cumplir así la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Facua y OCU ya disponen de plataformas web a través de las cuales atiende a sus asociados  afectados.

Por su parte, Adicae, además de la web, pone a disposición de los asociados sus delegaciones provinciales y sus voluntarios locales para asesorar y recabar la documentación necesaria a fin de tramitar las reclamaciones, la cual, inicialmente, será: copia de la escritura del préstamo y las posteriores novaciones o modificaciones sobre el mismo, fotocopias de los DNI de todos los titulares del préstamo y el último recibo pagado (es posible que posteriormente sea necesario aportar otros documentos).

Insisto en que las asociaciones de consumidores se han convertido en las herramientas más eficaces para protegernos de los abusos de las grandes corporaciones.

Hagamos uso de ellas. Es nuestro derecho y nuestra obligación.

 

 

 

Electricidad a precio de coste + 1 €

En septiembre pasado empezó a prestar sus servicios, bajo la denominación de Pepeenergy, la comercializadora eléctrica de Pepephone, empresa de bajo coste de telefonía e internet y pertenecientes ambas al grupo Viajes Halcón, ofreciendo una manera distinta de facturar la electricidad que consumen sus clientes.

Este “experimento”, según lo califican en el manifiesto que aparece en la propia web de Pepeenergy, consiste en vender energía eléctrica 100% procedente de fuentes renovables (eólica, fotovoltaica e hidráulica) al mismo precio que se compra, añadiendo 1 € de beneficio en cada factura mensual, o 2 € si la potencia contratada es mayor de 5,75 Kw, y 0,25 € para sufragar un seguro que da cobertura de pago durante un año a los clientes que pudieran quedar en situación de paro laboral.

Hasta aquí todo claro. Ahora se complica un poco: a los precios indicados, que se facturan cada mes, hay que añadir una cantidad que elige cada usuario en función del consumo que estime que va tener,  cuando llegue la lectura (normalmente cada dos meses) se realizará una facturación con el consumo exacto correspondiente al periodo a precio de coste, es entonces cuando Pepeenergy devolverá el dinero que haya facturado de más o cobrará el dinero que haya facturado de menos.

Hay que tener en cuenta que al igual que en las facturas de todas las comercializadoras, hay que añadir el alquiler del contador (si no es en propiedad), el impuesto sobre la electricidad y el IVA.

Pero vamos a lo más importante, ¿nos podemos creer que nos están facturando realmente al mismo precio al que han comprado? Bueno, en principio sí, porque este precio es público y puede comprobarlo cualquier ciudadano accediendo a la web de Red Eléctrica Española y compararlo con los precios que aparecen en pepeenergy.com. Entiendo que la nueva comercializadora ha de ser muy estricta en el cumplimiento del compromiso que es el pilar fundamental de su estrategia comercial: vender al mismo precio que compra. Y además, ha de ser completamente transparente a la hora de permitir al usuario la verificación de la veracidad de esas cifras.

Si no lo hacen así, el proyecto fracasará en breve.

Soy cliente de Pepephone desde hace siete años y nunca he tenido ningún problema con ellos. Han sido muy claros (cosa rara en el mundo de la telefonía) al explicarme sus tarifas y muy rigurosos en el cumplimiento de sus compromisos, y cuentan además con la solvencia financiera y el prestigio de su empresa matriz, por lo tanto confío en que en esta nueva aventura van a seguir en la misma línea.

Hay que probar y ver si efectivamente esta fórmula  va a suponer algún ahorro en la factura de la luz o no.

Yo me he apuntado. Creo que para antes de septiembre os podré dar una opinión sobre el resultado del experimento.

Por último señalar que hay otra comercializadora que aplica la misma estrategia: Lucera.

¿Pagar la plusvalía municipal si hay pérdidas?

El Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “la plusvalía”, se sustenta normativamente a nivel estatal en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, del que derivan las ordenanzas municipales que regulan su aplicación en el ámbito local, ya que son los ayuntamientos los organismos competentes para determinar el gravamen del impuesto y los beneficiarios de su recaudación.

Como su nombre indica, se trata de un tributo sobre el “incremento” del valor de suelos de naturaleza urbana generado desde su adquisición hasta su venta, es decir, el contribuyente compartiría con su consistorio la ganancia obtenida para contribuir al sostenimiento de los servicios públicos y al desarrollo del municipio, obligación que compete a todos los ciudadanos, recogida en el artículo 31.1 de la Constitución, y que se hará efectiva “… de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad…”.

Pero el cálculo del impuesto parte de la premisa de que siempre existe esa ganancia, aplicándose un cuadro de revalorización anual, basado en valores catastrales, que no contempla la posibilidad de que no haya existido tal incremento de valor ni de que incluso haya existido una disminución del mismo, ignorando, entre otras posibles variables, las fluctuaciones del mercado, factor que debería ser fundamental a la hora de conocer la plusvalía real de la operación.

 

Hasta el comienzo de la crisis y la consiguiente caída de precios del sector inmobiliario, se había aceptado y soportado durante décadas otra norma que no atiende al principio de equidad que, en general, rige nuestro Ordenamiento Jurídico, sino que, más bien, favorece de forma arbitraria la capacidad recaudatoria de la administración pública. Aunque tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y la necesidad de millones de ciudadanos de deshacerse de las viviendas que habían adquirido a precios desorbitados o de malvender sus propiedades para conseguir liquidez o que se acogieron a la dación en pago ante la imposibilidad de afrontar los pagos del crédito hipotecario, se ha hecho necesaria la revisión de los criterios por los que se obliga a las personas a pagar en concepto del incremento de valor, evidentemente ficticio, de unos inmuebles cuya transmisión se convirtió en un negocio desastroso, ocasionándoles cuantiosas pérdidas que tardarán muchos años en recuperar.

Los tribunales han comenzado a estimar las denuncias presentadas por ciudadanos afectados y por organizaciones sociales y profesionales. Así, en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18/07/2013, se alude a que ”Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y este no podrá exigirse…”. También, un juzgado de San Sebastián ha planteado la inconstitucionalidad del impuesto al considerar que su aplicación vulnera los artículos 24 y 31 de la Constitución.

Algunas medidas paliativas por parte de algunos Ayuntamientos (rebaja del porcentaje aplicado) y del Gobierno (exención del tributo en caso de dación en pago, sólo si es vivienda habitual), no evita que, por el momento, miles de ciudadanos y empresas sigan estando obligados a tributar en base a valoraciones irreales, evidenciando en este caso la disociación existente entre Administración y la situación económica efectiva de sus administrados.