El Tribunal Supremo ha resuelto: las comunidades de propietarios pueden prohibir el alquiler turístico/vacacional.
Las recientes sentencias 1232/2024 y 1233/2024 del Tribunal Supremo, ambas de fecha 3 de octubre de 2024, han puesto fin a la controversia jurídica que tanta confusión había generado en el ámbito de las comunidades de propietarios y del sector inmobiliario. El debate se centraba en la interpretación del artículo 17.12 de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH), concretamente en si al amparo de los términos «limitar» y «condicionar» que se mencionan en dicho artículo, podría prohibirse que las viviendas de un edificio en régimen de propiedad horizontal se destinaran a la actividad de alquiler turístico/vacacional, según lo definido en el artículo 5.e de la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU).
El origen de la controversia
Hasta la fecha, existían dos corrientes jurisprudenciales. Por un lado, una parte de la doctrina defendía que los términos «limitar» y «condicionar» no podían interpretarse de manera análoga a «prohibir». Según esta corriente, si el legislador hubiese querido otorgar a las comunidades de propietarios la facultad de prohibir el alquiler turístico, lo habría hecho explícitamente.
Por otro lado, la interpretación más flexible sostenía que las comunidades de propietarios, con la mayoría cualificada que exige la Ley de Propiedad Horizontal (tres quintas partes de votos y cuotas de participación), SÍ podrían prohibir la tipología de arrendamiento que nos ocupa, al entender que limitar y condicionar no han de considerarse únicamente sinónimos de preservar con restricciones, sino que extiende su significado a la supresión de la propia actividad arrendaticia a fin de dar protección al derecho de los propietarios residentes al uso seguro y sosegado de sus viviendas
El criterio del Tribunal Supremo
Estas nuevas sentencias del Tribunal Supremo establecen con claridad que los términos «limitar» y «condicionar» sí pueden entenderse como análogos a «prohibir» en el contexto del artículo 17.12 de la LPH. De este modo, se otorga a las comunidades de propietarios la capacidad de prohibir que las viviendas del edificio se destinen a alquileres turísticos, respondiendo a la necesidad de proteger el interés común de los propietarios, particularmente en aquellas situaciones donde la proliferación de viviendas turísticas puede alterar la convivencia o el uso y disfrute del inmueble, confiriendo la facultad de prohibición mediante una mayoría cualificada de 3/5 partes, que es considerada una medida equilibrada ante los intereses contrapuestos, ya que, si no se permitiera esta mayoría reforzada de tres quintos, el simple voto negativo del propietario interesado en realizar la actividad bastaría para bloquear el acuerdo de la comunidad
Impacto de las Sentencias
Estas sentencias suponen un cambio trascendental en la regulación del alquiler vacacional en España, especialmente en zonas turísticas donde esta actividad ha generado conflictos entre vecinos, facilitando enormemente la tarea informativa a los administradores de fincas y la toma de decisiones a los comuneros, al dilucidar el sentido y extensión del citado artículo 17.12 LPH y eliminando la sombra de dudas e incertidumbres que planeaban en los debates sobre los alquileres turístico/vacacionales en el seno de las comunidades de propietarios a causa de las distintas corrientes jurisprudenciales existentes hasta ahora.
