Comunidades de propietarios y nuevas tarifas eléctricas 2.0TD

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Definitivamente, nos da igual la estructura tarifaria que se aplique o que se cambien los hábitos de consumo o que se rebajen los impuestos de la factura eléctrica; si no se reduce el precio de la energía en su origen, es decir, en ese ente oscuro y susceptible de oscilaciones inverosímiles que es el mercado mayorista no podremos surtirnos del tan necesario suministro a un precio razonable, y seguiremos asistiendo a este incomprensible trasvase de riqueza desde los bolsillos, cada vez más esquilmados, de los usuarios y consumidores a las cuentas de resultados de las compañías eléctricas predominantes.

En cuanto al suministro en las comunidades de propietarios, señalar que no es este un ámbito en el que se puedan modificar los hábitos de consumo porque no podemos aplazar el uso del ascensor a la una de la madrugada para beneficiarnos del periodo horario en el que más barata es la luz, al igual que el alumbrado habrá que seguir usándolo cuando haya que acceder al edificio independientemente del precio de la electricidad en ese momento. A pesar de estas limitaciones en las posibilidades de optimización del uso de la energía, la aplicación de la nueva estructura tarifaria, en vigor desde el 1 de junio pasado, no habría supuesto un incremento sustantivo respecto a los meses anteriores si el precio del megavatio/hora no hubiera pasado de 30,62 €, en junio de 2020, a 83,29 €, en junio de 2021.

Tras comparar las facturas de un mismo punto de suministro a zonas comunes de un edificio y habiendo proyectado el gasto con igual periodo y consumo en los meses de junio de 2020 y 2021, se observa que ni la disminución de precio de la potencia ni la del I.V.A. han conseguido contrarrestar el imparable ascenso del precio de la energía, por lo que en 2021 la factura eléctrica ha sido mucho más cara que en 2020, aunque también confirma las previsiones de que, a igual precio en la energía, la nueva estructura tarifaria no supone un incremento significativo del gasto eléctrico, disminuyéndolo, incluso, en los contratos que anteriormente estaban acogidos a un solo periodo, sin discriminación horaria.

La misma tendencia se observa en los consumos domésticos, con la diferencia de que en este contexto sí es posible y recomendable trasladar los consumos principales (lavadora, lavavajillas, secadoras…) a la franja horaria comprendida entre las 00:00  y las 8:00 horas o a los sábados, domingos y festivos, periodos en los que el precio de la electricidad es más bajo.

Un detalle a destacar, refiriéndome al mercado regulado (Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor -PVPC-) para potencias contratadas menores de 10 kW, es que, en la nueva factura eléctrica, la manera de aplicar el concepto “Coste de la Energía” impide conocer qué precio se paga por la luz en cada uno de los periodos horarios, ya que dicho concepto añade una cantidad fija al Término de Energía de la factura, sin desglosarla por franjas horarias, lo cual dificulta aún más entender sin equívocos  los costes para poder compararlos con otras ofertas del mercado libre. Desde la Organización de Consumidores y Usuarios ya se está reivindicando la obligación de que el citado concepto aparezca detallado con claridad.

Parece ser que lograr el control público de los precios de la electricidad reviste ciertas dificultades, entre otras, que habría que contar con la autorización de la Unión Europea para cambiar el diseño del mercado, la cual ya ha sido solicitada por el Gobierno. También parece imprescindible dar mayor peso a las energías renovables para dejar de depender de otras fuentes más caras, como el gas,  estando incluido tal impulso en la nueva Ley de cambio climático y transición energética aprobada el pasado mes de mayo, y que prevé que en 2050 el 100 % de la electricidad sea de origen verde.

Mientras tanto, habrá que seguir buscando las mejores tarifas de luz, no dejar de reclamar un sistema eléctrico equitativo y, dentro de lo posible, disminuir y optimizar el consumo, sin perder de vista las grandes posibilidades que nos ofrece ya el autoconsumo energético.

¿Se pueden celebrar juntas de propietarios tras el estado de alarma?

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Primer estado de alarma y confinamiento severo.

Entre el 20 y el 31 de marzo de 2020, estaba prevista la celebración de tres juntas de vecinos las cuales, previo acuerdo con los/as presidentes/as, se suspendieron a la vista de la extrema gravedad que manifestó la expansión de la pandemia por Covid 19 y por las medidas impuestas en el estado de alarma decretado por el Gobierno (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo), que implicó la promulgación de abundante y compleja legislación tanto para prevenir y limitar la propagación del coronavirus como para regular todos los aspectos económicos, sociales, jurídicos y sanitarios de la excepcional situación en la que se vio inmerso el país.

Aunque era evidente que no se podían celebrar juntas de vecinos dado el alto riesgo de contagio que suponía, y supone, el contacto interpersonal, esta evidencia se dedujo de la prohibición general de reunirse y circular ya que la extensa normativa promulgada durante los meses que duró el primer estado de alarma, no aludió expresamente a las juntas de las comunidades de propietarios en ninguna de sus manifestaciones, ni en el ámbito estatal ni en el autonómico.

Durante la desescalada, se flexibilizaron las medidas en cuanto a celebración de congresos, encuentros, reuniones y conferencias (SND/414/2020, de 16 de mayo), permitiéndose una asistencia máxima de 50 personas (hasta 80 en la Fase 3 de la desescalada) que se podría completar con participación no presencial. Haciendo una interpretación no restrictiva de esta norma y cuando se cumplieran los requisitos en ella contenidos, se podrían haber celebrado  juntas de vecinos de comunidades pequeñas con las limitaciones de asistentes indicadas,  en lugares abiertos y/o que permitieran mantener la distancia de seguridad, teniendo muy en cuenta que no hubiese comuneros/as enfermos/as de covid o pertenecientes a grupos de riesgo o confinados en su municipio, comunidad autónoma o país, y asumiendo el presidente, o los convocantes, y el administrador la responsabilidad de hacer cumplir las medidas de protección contra contagios.

 

Fin del primer estado de alarma.

Tras la finalización del primer estado de alarma el 21/06/2020 (Real Decreto 555/2020, de 5 de junio), el gobierno de la Región de Murcia publicó la Resolución de 19 de junio, de la Secretaría General de la Consejería de Presidencia y Hacienda, sobre medidas de contención y prevención contra el Covid 19 del que se desprendió, sin referirlas manifiestamente, la posibilidad de celebrar asambleas de comunidades siempre que se garantizaran aforos, distancias de seguridad  y demás medidas establecidas para afrontar la crisis sanitaria.

Seguíamos sin disponer de normas en las que expresamente se regulara la celebración de juntas de propietarios, se prohibieran las mismas o se eximiera de la obligación de celebrarlas, prorrogándose el último presupuesto aprobado y la vigencia de los órganos de gobierno. Así mismo, el presidente o los convocantes y el administrador asumían la responsabilidad de  asegurar el cumplimiento de las medidas de protección y prevención. En este contexto, atendiendo a la sugerencia de la Dirección General de Salud Pública y al principio de prudencia, el Colegio de Administradores de Fincas de la Región de Murcia recomendaba la no celebración de las mismas.

 

Segundo estado de alarma.

Así continuó hasta que, tras decretarse el segundo estado de alarma (Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre) con motivo del empeoramiento de la situación epidemiológica, y la posterior regulación autonómica recogida en el Decreto de Presidencia 6/2020 y en la Orden de 26 de Octubre de la Consejería de Salud, se limitó a seis personas las que podían reunirse tanto en ámbitos públicos como privados, con la excepción de grupos de convivientes, recomendándose en dicha orden, en su artículo 4.12, “la celebración telemática de congresos, conferencias, reuniones de negocios y eventos similares, entre los que se entienden incluidas las reuniones de propietarios o vecinos.”

Bueno, aunque se tratara de una recomendación de imposible realización ya que la Ley de Propiedad Horizontal sólo contempla la asistencia presencial del propietario o del representante del propietario ausente, por primera vez se hizo alusión desde el inicio de la pandemia a la problemática de las reuniones de comunidades de propietarios, en las que reside más del 90% de la población.

No obstante, es cierto que la celebración de una junta mixta con asistentes presenciales y propietarios que asisten telemáticamente a la reunión y pueden participar en ella, es una posibilidad real, aunque revestida de cierta complejidad, para permitir la participación de quienes no se pueden desplazar al lugar de la junta sin vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal.

El 18/11/2021, el Colegio de Administradores de Fincas de Murcia nos transmitió el resultado de las consultas realizadas a la Dirección General de Salud Pública de la Región de Murcia, de forma que esa Dirección General reiteró que las reuniones de propietarios no están incluidas en el ámbito de aplicación del artículo 7 del RD 926/2020, en consecuencia se pudieron volver a celebrar juntas de vecinos sin la limitación de 6 asistentes, aunque, eso sí, bajo la responsabilidad del convocante o convocantes y del administrador de hacer cumplir las medidas de protección y  prevención,  con la obligación de validar un protocolo de actuación en juntas con más de 100 asistentes, y teniendo muy en cuenta que no se podría celebrar la reunión si hubiera comuneros/as que se encontraran fuera del municipio o región y no pudieran desplazarse por encontrarse confinados.

La recomendación general y reiterada era no hacer juntas si no era imprescindible, y, en este caso, facilitar la asistencia telemática o mediante representación, evitando en lo posible la aglomeración de personas.

La Orden de 27 de noviembre de 2020, inicialmente, y la Orden de 13 de diciembre de 2020 de la Consejería de Salud establecieron los niveles de alerta sanitaria por Covid-19 y las medidas a aplicar por sectores, incluidas las comunidades de propietarios, dependiendo del estado de dichos niveles, permitiéndose la celebración de juntas presenciales en niveles de alerta bajo y medio-alto.

Entre el 04/01/2021 y el 01/03/2021, el nivel de alerta sanitaria fue muy alto por lo que sólo se podían celebrar juntas telemáticas.

Entre el 02/03/2021 y el 15/03/2021, el nivel de alerta bajó a medio/alto (juntas presenciales con 50% de aforo y un máximo de 30 asistentes).

Desde el 16/03/2021 hasta el 09/05/2021, el nivel de alerta sanitaria se mantiene en bajo, por tanto, se podrían celebrar juntas presenciales con el 75% de aforo y un máximo de 50 asistentes.

 

¿Se pueden celebrar juntas tras el fin del estado de alarma?

El decaimiento del segundo estado de alarma, el 09/05/2021, coincide con la entrada en vigor del Real Decreto -ley 8/2021 de 4 de mayo de medidas para afrontar el fin del estado de alarma, en el que, en sus artículos 2 y 3, se alude expresamente a las comunidades, suspendiendo hasta el 31/12/2021 la obligación de celebrar juntas  y prorrogando el último presupuesto aprobado así como la vigencia de los órganos de gobierno.

De esta forma y en tanto no se promulgue nueva normativa al respecto, hasta el 31/12/2021 la convocatoria y celebración de juntas de propietarios quedan suspendidas, excepto en los casos en los que se pueda justificar la necesidad de adoptar acuerdos que no pueden esperar a 2022, como podrían ser, entre otros:

  • Obras urgentes y/o de mejora de la accesibilidad al edificio.
  • Solicitud de subvención o ayudas.
  • Resolución de problemas de liquidez.
  • Cumplimiento de plazos judiciales, administrativos, de reclamaciones…

Durante este periodo y para estos casos excepcionales en los que hubiera que tratar asuntos inaplazables, el RD 8/2021 introduce nuevas modalidades de celebración de juntas y de adopción de acuerdos, siendo posible realizarlos de las siguientes formas:

  • Videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios y que el secretario-administrador reconozca sus identidades.
  • También será posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta, mediante voto por correo postal o de forma telemática, siempre que se garanticen la participación de todos/as los/as propietarios/as, la debida identificación de los/as mismos/as y la recepción de las comunicaciones.
  • Presencialmente, como siempre se ha hecho, aunque ateniéndose a las medidas de seguridad aplicables en cada momento y que, en la Región de Murcia, a fecha de la publicación de esta entrada, siendo bajo el nivel de alerta sanitaria y según lo establecido en la Orden de 13 de diciembre de 2020 de la Consejería de Salud, serían:
    • 75 % del aforo habitual.
    • 50 asistentes como máximo.
    • Sin aglomeraciones en los descansos

Es conveniente señalar que la celebración de juntas antes del 31/12/2021 sin una causa excepcional, puede generar motivos para una posterior impugnación.

Finca de recreo vendida en 44 días.

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Estoy contento, esta finca se ha vendido en tan sólo 44 días.

Por mucho empeño que ponga el agente inmobiliario, no todas las transacciones se finalizan tan rápidamente ya que en el último año el plazo medio de venta de una casa ha pasado a ser de seis meses y siempre hay que contar con que la suerte, si bien ayudada por las correspondientes tareas de difusión y publicidad, haga confluir la finca ofertada con un demandante que busque precisamente esa tipología de inmueble. Es el mismo proceso ancestral de la compra-venta, repetido durante siglos, aunque ahora apoyado en internet y en los portales inmobiliarios.

Cuando Bartolomé la compró hace cuarenta y cinco años aún no existía la telefonía móvil ni mucho menos Facebook o Instagram. Ni falta que le hacían. Su finca pasó a ser una inversión más de un profesional autónomo de la albañilería que, con su esfuerzo diario y su maestría, no sólo obtenía un buen sueldo para mantener holgadamente a sus cuatro hijos, sino que, además y con la inestimable ayuda de su esposa, Huertas, adquirió un pequeño patrimonio inmobiliario, que sustentaba la tranquilidad de la familia. Y es que a él le gustaba el campo. No era persona de ir a los bares a jugar al truque o al dominó. Era muy activo, se recreaba cuidando sus árboles y sus plantas y se le pasaban las horas sin darse cuenta, porque, no lo olvidemos, un huerto requiere mucha dedicación si se quiere mantener bien cuidado. Y él disfrutaba con las cosas bien hechas, ya fuera el enlucido de una pared o la escarda de sus oliveras.

Al tiempo, cuando Bartolomé se hizo mayor, su hijo, también Bartolomé, quiso hacerse cargo de la finca. Construyó y legalizó una vivienda, una cochera y dos pequeños almacenes. Mejoró el estado general de la parcela, usándola también para guardar materiales y herramientas de su trabajo, e igualmente disfrutó del “campo del abuelo” junto a sus hijas.

Ya fallecido Bartolomé padre, las niñas crecieron. La mayor, se trasladó a vivir fuera, la pequeña, estudia y trabaja, y el interés por el campo se fue apagando al haber nuevos proyectos vitales en marcha y establecerse nuevas prioridades. Aunque sé que no le fue fácil, Bartolomé hijo me encargó la venta de la finca.

Ahora, otra vez, la finca se ha convertido en epicentro de un nuevo plan de vida, esta vez encarnado en Ginés y su esposa. Ginés acaba de jubilarse y a ambos les gusta la vida en el campo. Quieren establecer allí su vivienda habitual para liberarse de las limitaciones del piso en el que han vivido durante cuarenta años y ver a sus nietas crecer correteando por “el campo del abuelo”.

Tierra, casas, huertos… Son nuestros refugios, las huchas en las que depositamos el resultado de nuestros esfuerzos y los testigos mudos del devenir cotidiano de nuestra existencia.

Para las dos familias, enhorabuena y suerte en los nuevos afanes y propósitos que tienen por delante.

Cómo acogerse a la moratoria hipotecaria por alerta sanitaria

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La moratoria aprobada por el Gobierno en el Real Decreto Ley 8/2020, de 17 de marzo, de medidas urgentes extraordinarias para hacer frente al impacto económico y social del COVID-19, consiste en el aplazamiento del pago de las cuotas a aquellas personas deudoras de un préstamo con garantía hipotecaria para la compra de su vivienda habitual y que hayan visto disminuidos sus ingresos como consecuencia de la emergencia sanitaria por coronavirus.

 

Quién se puede acoger a la moratoria hipotecaria?

Las personas que se encuentren en situación de vulnerabilidad económica al concurrir las siguientes circunstancias:

  • Estar en situación de desempleo o, en el caso de empresarios o profesionales, que sufra una caída de sus ingresos o ventas de al menos el 40%.
  • Que el conjunto de los ingresos de todos los miembros de la familia no supere en el mes anterior a la solicitud de la moratoria tres veces el IPREM (es decir, que no supere 1.613,52 €), aunque en el artículo 9.1.b se establecen incrementos de esta cantidad si en la unidad familiar hay: hijos a cargo, mayores de 65 años y/o miembros con discapacidad y/o enfermedad, pudiendo alcanzar hasta cinco veces el IPREM (2.689,20 €).
  • Que la cuota hipotecaria, más los gastos y suministros básicos, resulte superior o igual al 35% de los ingresos netos que perciba el conjunto de los miembros de la unidad familiar.
  • Que la familia haya sufrido una disminución significativa en sus posibilidades económicas de acceso a la vivienda como consecuencia de la emergencia sanitaria, que implique que la repercusión de la cuota hipotecaria sobre la renta familiar se ha multiplicado por al menos en 1.3.

 

Solicitud de la moratoria

El plazo de presentación de solicitudes a las entidades financieras para acogerse a esta moratoria es de un mes y 15 días, contados desde el 17/03/2020 (aunque previsiblemente dicho plazo será prorrogado), siendo necesaria la aportación, junto a la solicitud, de la siguiente documentación:

  • Si el deudor hipotecario ha perdido su trabajo, certificado expedido por el SEPE o por la entidad gestora autonómica que tenga transferidas las competencias (en Murcia, el SEF).
  • En caso de cese de actividad de los trabajadores por cuenta propia, mediante certificado expedido por la Agencia Estatal de la Administración Tributaria o el órgano competente de la Comunidad Autónoma, en su caso, sobre la base de la declaración de cese de actividad declarada por el interesado.
  • Acreditación de los componentes de la unidad familiar:
    • Libro de familia o documento acreditativo de pareja de hecho.
    • Certificado de empadronamiento relativo a las personas empadronadas en la vivienda, con referencia al momento de la presentación de los documentos acreditativos y a los seis meses anteriores.
    • Declaración de discapacidad, de dependencia o de incapacidad permanente para realizar una actividad laboral.
  • Acreditación de la titularidad de los bienes:
    • Nota simple del servicio de índices del Registro de la Propiedad de todos los miembros de la unidad familiar, que se puede obtener en la oficina física del Registro de la Propiedad, o, telemáticamente, en registradores.org.
    • Escrituras de compraventa de la vivienda y de concesión del préstamo con garantía hipotecaria.
  • Declaración responsable del deudor o deudores relativa al cumplimiento de los requisitos exigidos para considerarse sin recursos económicos suficientes según este real decreto-ley.

 

Concesión, efectos y duración

Las entidades financieras dispondrán de un plazo de 15 días para implementar la moratoria e informar de su existencia y duración al Banco de España.

La presentación de la solicitud implica la suspensión de la deuda hipotecaria durante el plazo de un mes, aunque podría prorrogarse dependiendo de la duración de la alerta sanitaria, periodo en el que el banco no podrá exigir el pago de la amortización de capital del préstamo, de sus correspondientes intereses ni de intereses o comisiones o penalizaciones por mora.

 

Penalizaciones por fraude

Se sancionará a quienes se hayan beneficiado de la moratoria sin reunir los requisitos o hayan maniobrado para situarse o mantenerse en situación de vulnerabilidad a fin de obtener la aplicación de estas medidas.

 

Qué hacer si no se reúnen los requisitos para acogerse a la moratoria del Gobierno?

Aquellos deudores hipotecarios que no reúnan las condiciones para acogerse a la moratoria por COVID-19, disponen, en principio, de dos opciones:

  • Solicitar al banco una carencia de hipoteca, lo que permitiría, si es concedida, aplazar el pago aunque con el consiguiente incremento por intereses.
  • Solicitar al banco la ampliación del plazo de amortización del préstamo.

 

MÁS INFORMACIÓN

Cuándo debe una comunidad de propietarios ejecutar obras de mejora de la accesibilidad al edificio.

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Facilitar a las personas con movilidad reducida la accesibilidad a los edificios es una obligación legal (RDL 1/2013) y debe ser una autoimposición ética para los/as propietarios/as que forman una comunidad de propietarios. Sin embargo, genera mucha controversia y hay muchas dudas en torno a ello. 

Hoy contaremos cuándo debe realizar reformas una comunidad de vecinos para mejorar la accesibilidad al inmueble.

La Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 10.1.b, obliga a las comunidades de propietarios a ejecutar “Las obras y actuaciones que resulten necesarias para garantizar los ajustes razonables en materia de accesibilidad universal y, en todo caso, las requeridas a instancia de los propietarios en cuya vivienda o local vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años.”

Para ello, deben cumplirse unos determinados requisitos: si exigen las obras de accesibilidad personas discapacitadas o mayores de 70 años que residan en el edificio o si el coste de la obra no excede 12 mensualidades de la Comunidad.

En estos casos, la comunidad de vecinos debe responder a las necesidades, adaptando el entorno a los vecinos para facilitar la accesibilidad al edificio. Al fin y al cabo, todas las personas van a ser mayores algún día o pueden sufrir cualquier problema que limite su movilidad, necesitando una solución para el acceso a su vivienda.

Por tanto, es la propia Ley de Propiedad Horizontal la que indica a los propietarios la obligación de instalar accesos para facilitar la movilidad de las personas. Estos elementos pueden ser: ascensores, plataformas elevadoras, rampas, salvaescaleras, etc.

Para llevarlo a cabo, basta con el voto favorable de más del 50% de los propietarios que sumen a la vez más del 50% de las cuotas de participación. No obstante, con la actual reforma, pasan a contemplarse los casos que te mostramos más arriba. Es decir, si una persona con discapacidad o mayor de 70 años lo solicita, las obras podrían llevarse a cabo. Además, los propios interesados podrían asumir ellos mismos parte del coste.

¿Qué pasa si la Comunidad no acepta la propuesta para hacer obras de accesibilidad? En ese caso, se puede acudir a los tribunales, ya que, según el caso, un juez puede declarar la obligación de instalar o modificar los elementos.

En estos casos sería necesario que la comunidad de vecinos adapte las zonas comunes para que una persona de movilidad reducida pueda disfrutarlas con normalidad, saliendo y entrando con total libertad.

 

Austeridad sin riesgos.

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La contribución del administrador a lograr una comunidad de propietarios en sintonía pasa necesariamente por procurar su estabilidad económica y el mayor ahorro posible para sus miembros, cuidando siempre que los suministros y servicios cuenten con la calidad necesaria para cubrir adecuadamente las necesidades para las que son contratados.

Trabajar con proveedores homologados que cumplan todos los requisitos en cuanto a cualificación técnico-profesional y a normativa fiscal, laboral y jurídico-administrativa a que estén sometidos; recabar información en cuanto a nuevos productos y ofertas; analizar, desde el principio de prudencia, los efectos de su posible implantación; y proponerla a la Junta si se considera viable. De esta forma, logramos  mantener un presupuesto contenido sin comprometer la seguridad y el bienestar de los usuarios del edificio.

La media de ahorro en las principales partidas que componen el presupuesto de las comunidades que administro: Mantenimiento Ascensor, Mantenimiento Sistemas Contraincendios, Administración, Seguro, Gastos Financieros y Suministro Eléctrico, ha sido del 21,05 %, según figura en la siguiente tabla:

  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • MANTENIMIENTO ASCENSOR
  • MANT. CONTRA INCENDIOS
  • ADMINISTRACIÓN
  • SEGURO
  • GASTOS FINANCIEROS
  • SUMINISTRO ELÉCTRICO
  • TOTALES
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • 330,18 €
  • 42,73 €
  • 558,76 €
  • 6,95 €
  • 42 ,73 €
  • +35,70 €
  • 155,37  €
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN %
  • 18,04 %
  • 51,67 %
  • 41,80 %
  • 1,01 %
  • 51,67 %
  • +7,34 %
  • 21,05 %

(Esta comparativa se ha elaborado calculando las medias de la diferencia de los importes de cada partida presupuestaria  antes de comenzar mi gestión como administrador y tras las últimas cuentas aprobadas).

 

Señalar el suministro eléctrico como la bestia negra de las estrategias de reducción de gastos; las permanentes subidas del precio de la electricidad limitan el alcance de las mismas a la disminución del consumo sin que esta se vea reflejada en el gasto real que hay que pagar cada mes. No obstante, la media de aumento (7,34 %) es muy inferior al incremento de las tarifas eléctricas durante los últimos cinco años(35,60 %).

Por otro lado, Gastos Financieros con el 51,67 % y Administración con el 41,80 % son las partidas en las que mayor ahorro se ha conseguido, habiendo llegado en algunas comunidades determinadas hasta una reducción del 75,55 % y del 60,00% respectivamente.

Periódicamente, revisamos los precios y características de los servicios y suministros contratados para intentar localizar oportunidades de mejora en cuanto a precio y/o prestaciones.

 

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5 años y 15 metros cúbicos y medio.

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Oí, no recuerdo dónde, que en los años de bonanza (podríamos situarnos en 2000, 2004 ó 2006), una gran inmobiliaria grababa con su logo los mondadientes que se usaban, primero, para pinchar los tentempiés con los que agasajaban a su clientela y, después, para eliminar  esos incómodos y antiestéticos restos que solían quedar entre aquellos adulados piños. Al tiempo, desaparecieron la clientela, los tentempiés, la inmobiliaria y, en consecuencia, los carísimos palillos personalizados, que eran sufragados, como no podía ser de otra manera, por aquellos lisonjeados clientes vía generosas comisiones. Todo nos indicaba que habría que adaptarse a nuevos tiempos de ajustes, recortes y sufrimiento generalizados.

Se replantearon estrategias a fin de eliminar gastos superfluos para bajar precios sin menoscabar la calidad del producto. Por ejemplo, Mercadona quitó el satinado de los bricks de leche, se eliminaron las etiquetas  para comenzar a imprimir los prospectos directamente en los envases de cosméticos, o se cambió la posición de embalado del pan de molde para reducir los costes de transporte. Y entendimos que las manzanas que se exponen sobre un palé pueden ser más saludables y baratas que las envasadas de seis en seis, con colorido etiquetado y brillo artificial.

La confluencia de esta situación económica con el imparable avance de la tecnología e internet propició la aparición de nuevas formas de negocio y la consolidación de otras surgidas con anterioridad, también basadas en la web, (comercio electrónico, seguros, banca, prensa, etc.), que han cambiado fórmulas centenarias en la adquisición de productos o servicios, y la forma de relacionarnos con las empresas que nos los proveen, sin que la administración de fincas o la gestión inmobiliaria hayan podido escapar a estos cambios.

 

NUEVOS PUNTOS DE ENCUENTRO COMUNERO/A – ADMINISTRADOR. 

El/la comunero/a no quiere ir al despacho de su administrador; tiene otras cosas más importantes que hacer: ir de compras, llevar al parque al hijo o a la nieta, leer, ver la tele, trabajar, salir con las amigas… Y, puesto que los hilos de comunicación con el administrador están abiertos permanentemente a lo largo del día de forma remota (teléfono, email, whatsapp, app…), ¿para qué habilitar un despacho como punto de encuentro comunero-administrador si supone un coste muy elevado que finalmente deberá asumir el primero, y, además, podría comprometer seriamente la continuidad del negocio del segundo? ¿por qué no trasladar ese punto de encuentro al propio edificio administrado en los casos que resulte necesaria la interactuación personal con el/la cliente/a?

Tras cinco años de trabajo, he comprobado que se puede suprimir  casi por completo uno de los gastos que mayor peso tiene en el presupuesto de un despacho profesional en general y de un administrador de fincas en particular: el alquiler o amortización de un local más el que conlleva mantener un horario fijo de atención al público.Y a la vez mejorar la atención a la clientela, evitándole desplazamientos y estableciendo un trato más cercano. 

 

DOCUMENTACIÓN DIGITALIZADA Y EN LA NUBE. 

La digitalización de la documentación posibilita una considerable mejora de la gestión de recursos porque permite:

  • Aumentar la productividad al agilizar el acceso, consulta y archivado de la misma.
  • Reducir el gasto de mano de obra de manipulación y archivado, y el del gran volumen de espacio físico que requiere un archivo en papel que no para de crecer.
  • Disponer de toda la información de las comunidades en el móvil o el portátil, desde cualquier lugar, a cualquier hora.

De la documentación digitalizada se realizan diariamente copias de seguridad que se almacenan en varios servidores externos (nube) alojados en centros de datos que cumplen la normativa europea de protección de datos y los estándares internacionales en materia de conservación y disponibilidad de los mismos (clasificaciones Tier III y Tier IV), y que cuentan con instalaciones de máxima seguridad con niveles de protección mucho más elevados que los existentes en cualquier oficina.

El 98% de la documentación de nuestras comunidades se encuentra digitalizada, ya que ello también es necesario para habilitar herramientas que favorezcan el flujo de información comunero-administrador.

 

DESPACHO 24 HORAS. 

La tranquilidad que supone para un propietario ser conocedor de la situación real de su comunidad genera una relación de confianza con su administrador que facilita enormemente el desempeño de la profesión. Por ello, para realizar una gestión transparente, nuestros clientes tienen a su disposición el DESPACHO 24 HORAS con el que, desde el ordenador, la tablet o la app del móvil, podrán ver documentos (facturas, contratos, pólizas, informes contables…), consultar las incidencias ocurridas en el edificio y las gestiones realizadas para su resolución, enviar notificaciones al administrador…

 

EXTERNALIZACIÓN DE SERVICIOS.

Asumir el compromiso de ofrecer información veraz y actualizada requiere dedicación diaria a la mecanización de contabilidad y a la tramitación de incidencias y siniestros, siendo de gran ayuda contar con los programas de gestión adecuados que permiten la automatización de tareas, aunque también, cuando se produce un aumento del volumen de la actividad o existen picos de trabajo, hay que recurrir a servicios profesionales externos y especializados que ofrecen todas las garantías en cuanto a la ejecución de las tareas y al escrupuloso cumplimiento en materia de protección de datos, mejorando la eficacia del servicio final que puedo ofrecer a mi clientela.

 

QUINCE METROS CÚBICOS Y MEDIO. 

Es el volumen de espacio desde el que vengo realizando estos últimos cinco años mi actividad de administrador de fincas, contando con la colaboración imprescindible de los equipos profesionales que me ayudan a resolver las incidencias que surgen en el día a día de la gestión de edificios y realizando mucho trabajo de calle, nos esforzamos en optimizar los recursos para que nuestra clientela cuente con una atención de calidad sin que tenga que pagar por servicios que no necesita ya sea en forma de locales, sillas de trescientos euros o de mondadientes personalizados.

 

Ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021

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El 10 de marzo pasado se publicó en el BOE el real decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. En julio se firmó el convenio entre el Ministerio y la Comunidad Autónoma y ya están convocándose las ayudas contempladas en el mismo y que se concretan en las siguientes líneas de actuación:

1. Programa de ayuda al alquiler de vivienda. Provisto con 10,54 millones de euros, se destina a facilitar el acceso al alquiler de viviendas durante un año a personas con pocos recursos, mediante la aportación de entre el 30 y el 50% del importe de la renta mensual.

2. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual. Consistente en el pago del alquiler de un máximo de 400 €/mes durante 3 años a familias en situación de deshaucio, ya sea por impago del alquiler o de la hipoteca.

3. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Con el fin de estimular la promoción de viviendas destinadas únicamente al alquiler, se provisionan 13,88 millones durante la duración del vigente Plan de Vivienda.

4. Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas. Esta línea de ayudas subvencionará con 13,98 € millones las obras que mejoren la envolvente térmica de los edificios, la instalación de equipos y/o dispositivos que optimicen el acondicionamiento térmico de las viviendas, la instalación de energías renovables (solar fotovoltaica, solar térmica, biomasa, geotermia…) y las obras de adaptación a los parámetros establecidos en el Código Técnico de la Edificación.
5. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas. Destinado a la conservación y rehabilitación de edificios (cimentación, instalaciones, cubiertas, fachadas…) y la mejora de la seguridad y accesibilidad (instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas, etc..), y dotado con 14,34 millones de euros.
6. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural. Enfocado al desarrollo de obras de renovación de cascos urbanos o espacios rurales de municipios y con 14,34 millones de presupuesto, sus beneficiarios serán ayuntamientos y comunidades de propietarios.
7. Programa de ayuda a los jóvenes. Se destinan 5,09 millones a facilitar a menores de 35 años con escasos recursos la adquisición de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes o al alquiler.
8. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad. Ayudas por valor de 4,81 millones a la construcción de viviendas en régimen de alquiler o cesión de uso para personas mayores o con discapacidad.

Ya se han convocado las ayudas para la rehabilitación de edificios y viviendas, y para el acceso a la vivienda (adquisición y alquiler), y en los próximos años se irán publicando nuevas convocatorias.

He procurado sintetizar la información para no extenderme demasiado, si necesita alguna aclaración puede contactar conmigo aquí.

4ª Revolución Industrial

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Máquinas con forma de perro que bailan y suben y bajan escaleras a toda velocidad, o parecidas a seres humanos, capaces de correr o de dar un salto mortal hacia atrás y clavar el aterrizaje.

Los avances en inteligencia artificial y robótica de la denominada 4ª Revolución Industrial nos llevan a intuir que en pocos años nos empezaremos a familiarizar con humanoides que realizarán muchas de las tareas rutinarias en los ámbitos doméstico y empresarial de la forma más eficiente posible, mejor incluso que las personas. Después se irán especializando y competirán con nosotros. Y, claro, nos superarán.

El debate suscitado parte del hecho de que irremediablemente los robots se van a incorporar de forma masiva a nuestras sociedades y se centra en analizar el impacto que va a tener tal circunstancia en nuestras vidas, siendo su repercusión en el mercado laboral la cuestión más examinada en los múltiples estudios realizados, porque los automatismos que nos han venido acompañando en nuestras vidas hasta ahora (el ascensor de nuestro edificio, el sistema que controla los semáforos, el robot que limpia el suelo de casa…), son mucho más “tontos” que los que ahora se están desarrollando, que son el compendio de los últimos avances en las diversas disciplinas que confluyen en la creación de estos ingenios y resultarán una competencia insuperable para los seres humanos, por lo que el informe del foro The Future of Job 2018 prevé que en 2022 las máquinas trabajen el 42% de las horas dedicadas a tareas en 12 sectores elegidos, frente al 29% actual, lo que implicaría la pérdida de 75 millones de puestos de trabajo en los próximos cuatro años.

Una consecuencia posible es que la nueva situación genere nuevas ocupaciones, como sucedió durante las anteriores revoluciones industriales, y en este sentido se manifiesta el citado informe, que estima en 131 millones los puestos de trabajo creados derivados del inminente proceso de robotización. Sin embargo, otras opiniones nos presentan una situación generalizada de precarización laboral y de pérdida de poder adquisitivo entre trabajadores/as de cualificación media y baja, y, por consiguiente, aumento de la desigualdad y desestabilización socio-política.

Hay que tener en cuenta que el nivel de perfeccionamiento y eficacia de las máquinas que nos ocupan, infinitamente superior al de las otras revoluciones industriales, hace que la intervención humana sea prescindible casi por completo, pero, por otra parte, si masivamente quedan sin trabajo las personas, ¿quién va a comprar los zapatos, smartphones, coches, casas, etc. que fabricarán esos robots tan eficientes y que no exigirán a sus dueños el cobro de horas extras? ¿quién se podrá permitir tener un ordenador con conexión a internet para comprar en Amazon, alquilar a través de AirBnb o ver una serie en HBO?

Hay que legislar y tomar decisiones ante el nuevo escenario que se nos presenta, lo que ocurre es que desconocemos cuál será el foro en el que se adoptarán esas decisiones y cuáles los criterios que las guiarán. Tendremos que estar atentos.

Sentencia plusvalía municipal.

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El Tribunal Constitucional ha dictaminado en su sentencia del 11/05/2017 que el impuesto municipal conocido como la plusvalía no tendrá que ser pagado por aquellos contribuyentes que no hayan obtenido beneficios en la venta de un inmueble, extendiendo a todo el territorio nacional las anteriores sentencias sobre las normas forales de Guipúzkoa y Álava, y declarando la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referidos al cálculo del impuesto, únicamente en los casos en los que la transmisión haya ocasionado pérdidas.

Como se viene denunciando desde hace varios años, el TC considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) vulnera el  principio de capacidad económica  para la contribución del ciudadano al sostenimiento de los gastos públicos, según establece el artículo 31.1 de la Constitución, ya que no se vincula al incremento real del bien sino a la mera titularidad del mismo durante un determinado periodo de tiempo.

De esta manera, se abre la puerta a la posibilidad de que miles de contribuyentes puedan reclamar a los ayuntamientos la devolución del impuesto aplicado indebidamente. Así mismo, las futuras operaciones de venta, en pérdidas, podrían quedar exoneradas del pago del impuesto, aunque mientras no se produzca el cambio legislativo que debe seguir a la sentencia del alto tribunal, se recomienda seguir pagando el impuesto y posteriormente solicitar la devolución del mismo, debiendo acreditarse suficientemente en ambos casos que no existe o existió incremento de valor.

Cláusulas suelo: ya tenemos sentencia, ¿y ahora qué?

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Bueno,  las asociaciones de consumidores y los tribunales europeos han hecho el trabajo que deberían haber realizado los gobiernos e instancias judiciales nacionales. Tras años de lucha en la calle y en los juzgados, se reconocen como nulas, por abusivas, las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios y se obliga a las entidades financieras a devolver los importes cobrados indebidamente a los usuarios al no haber aplicado la variabilidad de los intereses financieros en su sentido estricto, sino de forma arbitraria en el propio beneficio de dichas entidades.

No insistiremos, pero no olvidemos, en la mala práctica de los bancos, ni en la inoperancia de los gobiernos que deberían haber velado por el interés de sus ciudadanos, ni tampoco, y lo más importante, en la mansedumbre, por desconocimiento, con la que todos nosotros hemos firmado y aceptado durante décadas nuestros préstamos hipotecarios, sin haber estudiado previamente su contenido y, por tanto, sin prever las graves consecuencias que tendría en nuestra economía y en nuestras vidas la aceptación de unas condiciones que hemos descubierto lesivas y carentes de equidad.

Ahora lo que toca es ponernos manos a la obra para conseguir que nos devuelvan nuestro dinero.

Es muy importante no aceptar ningún acuerdo con los bancos a este respecto sin que previamente haya sido supervisado por asesores cualificados e independientes.

Por el momento, el Gobierno no se ha manifestado en cuanto a la posibilidad de habilitar medios para ayudar a la ciudadanía a recuperar el dinero que le ha sido sustraído de forma fraudulenta y hacer cumplir así la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Facua y OCU ya disponen de plataformas web a través de las cuales atiende a sus asociados  afectados.

Por su parte, Adicae, además de la web, pone a disposición de los asociados sus delegaciones provinciales y sus voluntarios locales para asesorar y recabar la documentación necesaria a fin de tramitar las reclamaciones, la cual, inicialmente, será: copia de la escritura del préstamo y las posteriores novaciones o modificaciones sobre el mismo, fotocopias de los DNI de todos los titulares del préstamo y el último recibo pagado (es posible que posteriormente sea necesario aportar otros documentos).

Insisto en que las asociaciones de consumidores se han convertido en las herramientas más eficaces para protegernos de los abusos de las grandes corporaciones.

Hagamos uso de ellas. Es nuestro derecho y nuestra obligación.

 

 

 

¿Pagar la plusvalía municipal si hay pérdidas?

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El Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “la plusvalía”, se sustenta normativamente a nivel estatal en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, del que derivan las ordenanzas municipales que regulan su aplicación en el ámbito local, ya que son los ayuntamientos los organismos competentes para determinar el gravamen del impuesto y los beneficiarios de su recaudación.

Como su nombre indica, se trata de un tributo sobre el “incremento” del valor de suelos de naturaleza urbana generado desde su adquisición hasta su venta, es decir, el contribuyente compartiría con su consistorio la ganancia obtenida para contribuir al sostenimiento de los servicios públicos y al desarrollo del municipio, obligación que compete a todos los ciudadanos, recogida en el artículo 31.1 de la Constitución, y que se hará efectiva “… de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad…”.

Pero el cálculo del impuesto parte de la premisa de que siempre existe esa ganancia, aplicándose un cuadro de revalorización anual, basado en valores catastrales, que no contempla la posibilidad de que no haya existido tal incremento de valor ni de que incluso haya existido una disminución del mismo, ignorando, entre otras posibles variables, las fluctuaciones del mercado, factor que debería ser fundamental a la hora de conocer la plusvalía real de la operación.

 

Hasta el comienzo de la crisis y la consiguiente caída de precios del sector inmobiliario, se había aceptado y soportado durante décadas otra norma que no atiende al principio de equidad que, en general, rige nuestro Ordenamiento Jurídico, sino que, más bien, favorece de forma arbitraria la capacidad recaudatoria de la administración pública. Aunque tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y la necesidad de millones de ciudadanos de deshacerse de las viviendas que habían adquirido a precios desorbitados o de malvender sus propiedades para conseguir liquidez o que se acogieron a la dación en pago ante la imposibilidad de afrontar los pagos del crédito hipotecario, se ha hecho necesaria la revisión de los criterios por los que se obliga a las personas a pagar en concepto del incremento de valor, evidentemente ficticio, de unos inmuebles cuya transmisión se convirtió en un negocio desastroso, ocasionándoles cuantiosas pérdidas que tardarán muchos años en recuperar.

Los tribunales han comenzado a estimar las denuncias presentadas por ciudadanos afectados y por organizaciones sociales y profesionales. Así, en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18/07/2013, se alude a que ”Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y este no podrá exigirse…”. También, un juzgado de San Sebastián ha planteado la inconstitucionalidad del impuesto al considerar que su aplicación vulnera los artículos 24 y 31 de la Constitución.

Algunas medidas paliativas por parte de algunos Ayuntamientos (rebaja del porcentaje aplicado) y del Gobierno (exención del tributo en caso de dación en pago, sólo si es vivienda habitual), no evita que, por el momento, miles de ciudadanos y empresas sigan estando obligados a tributar en base a valoraciones irreales, evidenciando en este caso la disociación existente entre Administración y la situación económica efectiva de sus administrados.