Austeridad sin riesgos.

La contribución del administrador a lograr una comunidad de propietarios en sintonía pasa necesariamente por procurar su estabilidad económica y el mayor ahorro posible para sus miembros, cuidando siempre que los suministros y servicios cuenten con la calidad necesaria para cubrir adecuadamente las necesidades para las que son contratados.

Trabajar con proveedores homologados que cumplan todos los requisitos en cuanto a cualificación técnico-profesional y a normativa fiscal, laboral y jurídico-administrativa a que estén sometidos; recabar información en cuanto a nuevos productos y ofertas; analizar, desde el principio de prudencia, los efectos de su posible implantación; y proponerla a la Junta si se considera viable. De esta forma, logramos  mantener un presupuesto contenido sin comprometer la seguridad y el bienestar de los usuarios del edificio.

La media de ahorro en las principales partidas que componen el presupuesto de las comunidades que administro: Mantenimiento Ascensor, Mantenimiento Sistemas Contraincendios, Administración, Seguro, Gastos Financieros y Suministro Eléctrico, ha sido del 21,05 %, según figura en la siguiente tabla:

  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • MANTENIMIENTO ASCENSOR
  • MANT. CONTRA INCENDIOS
  • ADMINISTRACIÓN
  • SEGURO
  • GASTOS FINANCIEROS
  • SUMINISTRO ELÉCTRICO
  • TOTALES
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • 330,18 €
  • 42,73 €
  • 558,76 €
  • 6,95 €
  • 42 ,73 €
  • +35,70 €
  • 155,37  €
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN %
  • 18,04 %
  • 51,67 %
  • 41,80 %
  • 1,01 %
  • 51,67 %
  • +7,34 %
  • 21,05 %

(Esta comparativa se ha elaborado calculando las medias de la diferencia de los importes de cada partida presupuestaria  antes de comenzar mi gestión como administrador y tras las últimas cuentas aprobadas).

 

Señalar el suministro eléctrico como la bestia negra de las estrategias de reducción de gastos; las permanentes subidas del precio de la electricidad limitan el alcance de las mismas a la disminución del consumo sin que esta se vea reflejada en el gasto real que hay que pagar cada mes. No obstante, la media de aumento (7,34 %) es muy inferior al incremento de las tarifas eléctricas durante los últimos cinco años(35,60 %).

Por otro lado, Gastos Financieros con el 51,67 % y Administración con el 41,80 % son las partidas en las que mayor ahorro se ha conseguido, habiendo llegado en algunas comunidades determinadas hasta una reducción del 75,55 % y del 60,00% respectivamente.

Periódicamente, revisamos los precios y características de los servicios y suministros contratados para intentar localizar oportunidades de mejora en cuanto a precio y/o prestaciones.

 

 

 

 

5 años y 15 metros cúbicos y medio.

Oí, no recuerdo dónde, que en los años de bonanza (podríamos situarnos en 2000, 2004 ó 2006), una gran inmobiliaria grababa con su logo los mondadientes que se usaban, primero, para pinchar los tentempiés con los que agasajaban a su clientela y, después, para eliminar  esos incómodos y antiestéticos restos que solían quedar entre aquellos adulados piños. Al tiempo, desaparecieron la clientela, los tentempiés, la inmobiliaria y, en consecuencia, los carísimos palillos personalizados, que eran sufragados, como no podía ser de otra manera, por aquellos lisonjeados clientes vía generosas comisiones. Todo nos indicaba que habría que adaptarse a nuevos tiempos de ajustes, recortes y sufrimiento generalizados.

Se replantearon estrategias a fin de eliminar gastos superfluos para bajar precios sin menoscabar la calidad del producto. Por ejemplo, Mercadona quitó el satinado de los bricks de leche, se eliminaron las etiquetas  para comenzar a imprimir los prospectos directamente en los envases de cosméticos, o se cambió la posición de embalado del pan de molde para reducir los costes de transporte. Y entendimos que las manzanas que se exponen sobre un palé pueden ser más saludables y baratas que las envasadas de seis en seis, con colorido etiquetado y brillo artificial.

La confluencia de esta situación económica con el imparable avance de la tecnología e internet propició la aparición de nuevas formas de negocio y la consolidación de otras surgidas con anterioridad, también basadas en la web, (comercio electrónico, seguros, banca, prensa, etc.), que han cambiado fórmulas centenarias en la adquisición de productos o servicios, y la forma de relacionarnos con las empresas que nos los proveen, sin que la administración de fincas o la gestión inmobiliaria hayan podido escapar a estos cambios.

 

NUEVOS PUNTOS DE ENCUENTRO COMUNERO/A – ADMINISTRADOR. 

El/la comunero/a no quiere ir al despacho de su administrador; tiene otras cosas más importantes que hacer: ir de compras, llevar al parque al hijo o a la nieta, leer, ver la tele, trabajar, salir con las amigas… Y, puesto que los hilos de comunicación con el administrador están abiertos permanentemente a lo largo del día de forma remota (teléfono, email, whatsapp, app…), ¿para qué habilitar un despacho como punto de encuentro comunero-administrador si supone un coste muy elevado que finalmente deberá asumir el primero, y, además, podría comprometer seriamente la continuidad del negocio del segundo? ¿por qué no trasladar ese punto de encuentro al propio edificio administrado en los casos que resulte necesaria la interactuación personal con el/la cliente/a?

Tras cinco años de trabajo, he comprobado que se puede suprimir  casi por completo uno de los gastos que mayor peso tiene en el presupuesto de un despacho profesional en general y de un administrador de fincas en particular: el alquiler o amortización de un local más el que conlleva mantener un horario fijo de atención al público.Y a la vez mejorar la atención a la clientela, evitándole desplazamientos y estableciendo un trato más cercano. 

 

DOCUMENTACIÓN DIGITALIZADA Y EN LA NUBE. 

La digitalización de la documentación posibilita una considerable mejora de la gestión de recursos porque permite:

  • Aumentar la productividad al agilizar el acceso, consulta y archivado de la misma.
  • Reducir el gasto de mano de obra de manipulación y archivado, y el del gran volumen de espacio físico que requiere un archivo en papel que no para de crecer.
  • Disponer de toda la información de las comunidades en el móvil o el portátil, desde cualquier lugar, a cualquier hora.

De la documentación digitalizada se realizan diariamente copias de seguridad que se almacenan en varios servidores externos (nube) alojados en centros de datos que cumplen la normativa europea de protección de datos y los estándares internacionales en materia de conservación y disponibilidad de los mismos (clasificaciones Tier III y Tier IV), y que cuentan con instalaciones de máxima seguridad con niveles de protección mucho más elevados que los existentes en cualquier oficina.

El 98% de la documentación de nuestras comunidades se encuentra digitalizada, ya que ello también es necesario para habilitar herramientas que favorezcan el flujo de información comunero-administrador.

 

DESPACHO 24 HORAS. 

La tranquilidad que supone para un propietario ser conocedor de la situación real de su comunidad genera una relación de confianza con su administrador que facilita enormemente el desempeño de la profesión. Por ello, para realizar una gestión transparente, nuestros clientes tienen a su disposición el DESPACHO 24 HORAS con el que, desde el ordenador, la tablet o la app del móvil, podrán ver documentos (facturas, contratos, pólizas, informes contables…), consultar las incidencias ocurridas en el edificio y las gestiones realizadas para su resolución, enviar notificaciones al administrador…

 

EXTERNALIZACIÓN DE SERVICIOS.

Asumir el compromiso de ofrecer información veraz y actualizada requiere dedicación diaria a la mecanización de contabilidad y a la tramitación de incidencias y siniestros, siendo de gran ayuda contar con los programas de gestión adecuados que permiten la automatización de tareas, aunque también, cuando se produce un aumento del volumen de la actividad o existen picos de trabajo, hay que recurrir a servicios profesionales externos y especializados que ofrecen todas las garantías en cuanto a la ejecución de las tareas y al escrupuloso cumplimiento en materia de protección de datos, mejorando la eficacia del servicio final que puedo ofrecer a mi clientela.

 

QUINCE METROS CÚBICOS Y MEDIO. 

Es el volumen de espacio desde el que vengo realizando estos últimos cinco años mi actividad de administrador de fincas, contando con la colaboración imprescindible de los equipos profesionales que me ayudan a resolver las incidencias que surgen en el día a día de la gestión de edificios y realizando mucho trabajo de calle, nos esforzamos en optimizar los recursos para que nuestra clientela cuente con una atención de calidad sin que tenga que pagar por servicios que no necesita ya sea en forma de locales, sillas de trescientos euros o de mondadientes personalizados.

 

Ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021

El 10 de marzo pasado se publicó en el BOE el real decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. En julio se firmó el convenio entre el Ministerio y la Comunidad Autónoma y ya están convocándose las ayudas contempladas en el mismo y que se concretan en las siguientes líneas de actuación:

1. Programa de ayuda al alquiler de vivienda. Provisto con 10,54 millones de euros, se destina a facilitar el acceso al alquiler de viviendas durante un año a personas con pocos recursos, mediante la aportación de entre el 30 y el 50% del importe de la renta mensual.

2. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual. Consistente en el pago del alquiler de un máximo de 400 €/mes durante 3 años a familias en situación de deshaucio, ya sea por impago del alquiler o de la hipoteca.

3. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Con el fin de estimular la promoción de viviendas destinadas únicamente al alquiler, se provisionan 13,88 millones durante la duración del vigente Plan de Vivienda.

4. Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas. Esta línea de ayudas subvencionará con 13,98 € millones las obras que mejoren la envolvente térmica de los edificios, la instalación de equipos y/o dispositivos que optimicen el acondicionamiento térmico de las viviendas, la instalación de energías renovables (solar fotovoltaica, solar térmica, biomasa, geotermia…) y las obras de adaptación a los parámetros establecidos en el Código Técnico de la Edificación.
5. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas. Destinado a la conservación y rehabilitación de edificios (cimentación, instalaciones, cubiertas, fachadas…) y la mejora de la seguridad y accesibilidad (instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas, etc..), y dotado con 14,34 millones de euros.
6. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural. Enfocado al desarrollo de obras de renovación de cascos urbanos o espacios rurales de municipios y con 14,34 millones de presupuesto, sus beneficiarios serán ayuntamientos y comunidades de propietarios.
7. Programa de ayuda a los jóvenes. Se destinan 5,09 millones a facilitar a menores de 35 años con escasos recursos la adquisición de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes o al alquiler.
8. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad. Ayudas por valor de 4,81 millones a la construcción de viviendas en régimen de alquiler o cesión de uso para personas mayores o con discapacidad.

Ya se han convocado las ayudas para la rehabilitación de edificios y viviendas, y para el acceso a la vivienda (adquisición y alquiler), y en los próximos años se irán publicando nuevas convocatorias.

He procurado sintetizar la información para no extenderme demasiado, si necesita alguna aclaración puede contactar conmigo aquí.

4ª Revolución Industrial

Máquinas con forma de perro que bailan y suben y bajan escaleras a toda velocidad, o parecidas a seres humanos, capaces de correr o de dar un salto mortal hacia atrás y clavar el aterrizaje.

Los avances en inteligencia artificial y robótica de la denominada 4ª Revolución Industrial nos llevan a intuir que en pocos años nos empezaremos a familiarizar con humanoides que realizarán muchas de las tareas rutinarias en los ámbitos doméstico y empresarial de la forma más eficiente posible, mejor incluso que las personas. Después se irán especializando y competirán con nosotros. Y, claro, nos superarán.

El debate suscitado parte del hecho de que irremediablemente los robots se van a incorporar de forma masiva a nuestras sociedades y se centra en analizar el impacto que va a tener tal circunstancia en nuestras vidas, siendo su repercusión en el mercado laboral la cuestión más examinada en los múltiples estudios realizados, porque los automatismos que nos han venido acompañando en nuestras vidas hasta ahora (el ascensor de nuestro edificio, el sistema que controla los semáforos, el robot que limpia el suelo de casa…), son mucho más “tontos” que los que ahora se están desarrollando, que son el compendio de los últimos avances en las diversas disciplinas que confluyen en la creación de estos ingenios y resultarán una competencia insuperable para los seres humanos, por lo que el informe del foro The Future of Job 2018 prevé que en 2022 las máquinas trabajen el 42% de las horas dedicadas a tareas en 12 sectores elegidos, frente al 29% actual, lo que implicaría la pérdida de 75 millones de puestos de trabajo en los próximos cuatro años.

Una consecuencia posible es que la nueva situación genere nuevas ocupaciones, como sucedió durante las anteriores revoluciones industriales, y en este sentido se manifiesta el citado informe, que estima en 131 millones los puestos de trabajo creados derivados del inminente proceso de robotización. Sin embargo, otras opiniones nos presentan una situación generalizada de precarización laboral y de pérdida de poder adquisitivo entre trabajadores/as de cualificación media y baja, y, por consiguiente, aumento de la desigualdad y desestabilización socio-política.

Hay que tener en cuenta que el nivel de perfeccionamiento y eficacia de las máquinas que nos ocupan, infinitamente superior al de las otras revoluciones industriales, hace que la intervención humana sea prescindible casi por completo, pero, por otra parte, si masivamente quedan sin trabajo las personas, ¿quién va a comprar los zapatos, smartphones, coches, casas, etc. que fabricarán esos robots tan eficientes y que no exigirán a sus dueños el cobro de horas extras? ¿quién se podrá permitir tener un ordenador con conexión a internet para comprar en Amazon, alquilar a través de AirBnb o ver una serie en HBO?

Hay que legislar y tomar decisiones ante el nuevo escenario que se nos presenta, lo que ocurre es que desconocemos cuál será el foro en el que se adoptarán esas decisiones y cuáles los criterios que las guiarán. Tendremos que estar atentos.

Sentencia plusvalía municipal.

El Tribunal Constitucional ha dictaminado en su sentencia del 11/05/2017 que el impuesto municipal conocido como la plusvalía no tendrá que ser pagado por aquellos contribuyentes que no hayan obtenido beneficios en la venta de un inmueble, extendiendo a todo el territorio nacional las anteriores sentencias sobre las normas forales de Guipúzkoa y Álava, y declarando la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referidos al cálculo del impuesto, únicamente en los casos en los que la transmisión haya ocasionado pérdidas.

Como se viene denunciando desde hace varios años, el TC considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) vulnera el  principio de capacidad económica  para la contribución del ciudadano al sostenimiento de los gastos públicos, según establece el artículo 31.1 de la Constitución, ya que no se vincula al incremento real del bien sino a la mera titularidad del mismo durante un determinado periodo de tiempo.

De esta manera, se abre la puerta a la posibilidad de que miles de contribuyentes puedan reclamar a los ayuntamientos la devolución del impuesto aplicado indebidamente. Así mismo, las futuras operaciones de venta, en pérdidas, podrían quedar exoneradas del pago del impuesto, aunque mientras no se produzca el cambio legislativo que debe seguir a la sentencia del alto tribunal, se recomienda seguir pagando el impuesto y posteriormente solicitar la devolución del mismo, debiendo acreditarse suficientemente en ambos casos que no existe o existió incremento de valor.

Cláusulas suelo: ya tenemos sentencia, ¿y ahora qué?

Bueno,  las asociaciones de consumidores y los tribunales europeos han hecho el trabajo que deberían haber realizado los gobiernos e instancias judiciales nacionales. Tras años de lucha en la calle y en los juzgados, se reconocen como nulas, por abusivas, las cláusulas suelo de los préstamos hipotecarios y se obliga a las entidades financieras a devolver los importes cobrados indebidamente a los usuarios al no haber aplicado la variabilidad de los intereses financieros en su sentido estricto, sino de forma arbitraria en el propio beneficio de dichas entidades.

No insistiremos, pero no olvidemos, en la mala práctica de los bancos, ni en la inoperancia de los gobiernos que deberían haber velado por el interés de sus ciudadanos, ni tampoco, y lo más importante, en la mansedumbre, por desconocimiento, con la que todos nosotros hemos firmado y aceptado durante décadas nuestros préstamos hipotecarios, sin haber estudiado previamente su contenido y, por tanto, sin prever las graves consecuencias que tendría en nuestra economía y en nuestras vidas la aceptación de unas condiciones que hemos descubierto lesivas y carentes de equidad.

Ahora lo que toca es ponernos manos a la obra para conseguir que nos devuelvan nuestro dinero.

Es muy importante no aceptar ningún acuerdo con los bancos a este respecto sin que previamente haya sido supervisado por asesores cualificados e independientes.

Por el momento, el Gobierno no se ha manifestado en cuanto a la posibilidad de habilitar medios para ayudar a la ciudadanía a recuperar el dinero que le ha sido sustraído de forma fraudulenta y hacer cumplir así la sentencia del Tribunal de Justicia de la Unión Europea.

Facua y OCU ya disponen de plataformas web a través de las cuales atiende a sus asociados  afectados.

Por su parte, Adicae, además de la web, pone a disposición de los asociados sus delegaciones provinciales y sus voluntarios locales para asesorar y recabar la documentación necesaria a fin de tramitar las reclamaciones, la cual, inicialmente, será: copia de la escritura del préstamo y las posteriores novaciones o modificaciones sobre el mismo, fotocopias de los DNI de todos los titulares del préstamo y el último recibo pagado (es posible que posteriormente sea necesario aportar otros documentos).

Insisto en que las asociaciones de consumidores se han convertido en las herramientas más eficaces para protegernos de los abusos de las grandes corporaciones.

Hagamos uso de ellas. Es nuestro derecho y nuestra obligación.

 

 

 

¿Pagar la plusvalía municipal si hay pérdidas?

El Impuesto sobre el Incremento de los Terrenos de Naturaleza Urbana, conocido como “la plusvalía”, se sustenta normativamente a nivel estatal en el Real Decreto Legislativo 2/2004, de 5 de marzo, del que derivan las ordenanzas municipales que regulan su aplicación en el ámbito local, ya que son los ayuntamientos los organismos competentes para determinar el gravamen del impuesto y los beneficiarios de su recaudación.

Como su nombre indica, se trata de un tributo sobre el “incremento” del valor de suelos de naturaleza urbana generado desde su adquisición hasta su venta, es decir, el contribuyente compartiría con su consistorio la ganancia obtenida para contribuir al sostenimiento de los servicios públicos y al desarrollo del municipio, obligación que compete a todos los ciudadanos, recogida en el artículo 31.1 de la Constitución, y que se hará efectiva “… de acuerdo con su capacidad económica mediante un sistema tributario justo inspirado en los principios de igualdad y progresividad…”.

Pero el cálculo del impuesto parte de la premisa de que siempre existe esa ganancia, aplicándose un cuadro de revalorización anual, basado en valores catastrales, que no contempla la posibilidad de que no haya existido tal incremento de valor ni de que incluso haya existido una disminución del mismo, ignorando, entre otras posibles variables, las fluctuaciones del mercado, factor que debería ser fundamental a la hora de conocer la plusvalía real de la operación.

 

Hasta el comienzo de la crisis y la consiguiente caída de precios del sector inmobiliario, se había aceptado y soportado durante décadas otra norma que no atiende al principio de equidad que, en general, rige nuestro Ordenamiento Jurídico, sino que, más bien, favorece de forma arbitraria la capacidad recaudatoria de la administración pública. Aunque tras la explosión de la burbuja inmobiliaria y la necesidad de millones de ciudadanos de deshacerse de las viviendas que habían adquirido a precios desorbitados o de malvender sus propiedades para conseguir liquidez o que se acogieron a la dación en pago ante la imposibilidad de afrontar los pagos del crédito hipotecario, se ha hecho necesaria la revisión de los criterios por los que se obliga a las personas a pagar en concepto del incremento de valor, evidentemente ficticio, de unos inmuebles cuya transmisión se convirtió en un negocio desastroso, ocasionándoles cuantiosas pérdidas que tardarán muchos años en recuperar.

Los tribunales han comenzado a estimar las denuncias presentadas por ciudadanos afectados y por organizaciones sociales y profesionales. Así, en la sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Cataluña de fecha 18/07/2013, se alude a que ”Cuando se acredite y pruebe que en el caso concreto no ha existido, en términos económicos y reales incremento alguno, no tendrá lugar el presupuesto de hecho fijado por la ley para configurar el tributo (art. 104.1 LHL), y este no podrá exigirse…”. También, un juzgado de San Sebastián ha planteado la inconstitucionalidad del impuesto al considerar que su aplicación vulnera los artículos 24 y 31 de la Constitución.

Algunas medidas paliativas por parte de algunos Ayuntamientos (rebaja del porcentaje aplicado) y del Gobierno (exención del tributo en caso de dación en pago, sólo si es vivienda habitual), no evita que, por el momento, miles de ciudadanos y empresas sigan estando obligados a tributar en base a valoraciones irreales, evidenciando en este caso la disociación existente entre Administración y la situación económica efectiva de sus administrados.

 

Renovación de la web

AUTODIDACTAS

Está claro y aceptado que todos nosotros (dirigentes, trabajadores, directivos…), y las generaciones venideras, nos encontramos y se encontrarán inmersos en un proceso de continuo reciclaje y actualización de conocimientos para el desarrollo de nuestra actividad laboral, empujados en algunos casos por la necesidad de innovar para diferenciarse de la competencia ofreciendo nuevos productos y servicios, y, en general, espoleados por los vertiginosos avances en informática y telecomunicaciones.

Esos mismos avances facilitan el acceso a una gran cantidad de información que nos permite formarnos a distancia y, en algunos casos, gratis, lo cual fomenta el aprendizaje autodidacta, que, con sus deficiencias y limitaciones, puede servir para adquirir los conocimientos básicos necesarios para llevar a cabo tareas no especializadas en distintas áreas de los sectores económicos.

RENOVACIÓN www.arojo.es

En mi caso, la evolución este sitio web, desde su primera versión hasta su renovación de hoy, la he llevado a cabo poniendo en práctica la metodología prueba-fallo-información-vuelta a probar, que puede ser desesperante en ciertos momentos pero que con constancia, una conexión a internet y la ayuda puntual de especialistas, permite obtener un resultado aceptable, claramente mejorable, pero que cumple su cometido: ofrecer información sobre mis servicios profesionales y dar al potencial cliente los medios para establecer contacto conmigo en caso de estar interesado en ellos.

Es muy probable que a un profesional mi web le pueda parecer una ofensa al diseño, que la maquetación no es la conveniente, ni la usabilidad tampoco, que tarda mucho (más de 5 segundos) en cargar porque el hosting (alojamiento) es de baja calidad o porque la caché o las fotografías no están optimizadas, que tiene pocos encabezados H1 y las palabras clave no están bien seleccionadas lo cual conlleva un mal posicionamiento SEO, que los plugins de WordPress no están actualizados y que me expongo a que se me cuele un virus y me fastidie todo el trabajo, etc. etc.

Y es probable que tenga razón en todo. Y tendré que recurrir a él para enmendar tantos fallos que no apreciamos quienes desconocemos las interioridades del diseño web, porque es sorprendente la cantidad de conceptos, terminología y habilidades que es necesario dominar para que una página sea segura, visible, bonita y comunique bien.

SEGUIR APRENDIENDO

De todas formas y aunque irremediablemente tengamos que apoyarnos en especialistas, no está de más conservar cierta autonomía en asuntos informáticos, sin pretender especializarse en nada, como decía antes, y cargados de paciencia, ir adquiriendo los conocimientos que nos permitan solucionar los problemas que surgen en el día a día: configurar una cuenta de correo o la impresora, pasar la agenda de contactos del móvil al ordenador, resetear el módem, hacer pequeños cambios en nuestra web o una copia de seguridad del sitio, etc.

Porque también está claro y aceptado que, para bien o para mal, la informática e Internet ya han entrado en nuestras vidas y tenemos que continuar aprendiendo a convivir con ellas.

Comunidades: exención tasas judiciales

Con motivo de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y tras la nueva consulta realizada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, la Dirección General de Tributos ha estimado en esta ocasión que las comunidades de propietarios quedan exentas del pago de las polémicas tasas judiciales, introducidas con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre.

Conviene recordar que la propia D.G.T. (la de Hacienda, no la de Tráfico), en abril de 2013, consideró que las exenciones previstas en el artículo 4 de la Ley 10/2012 no afectaban a las comunidades y resolvió en contra de dicha exención.

Aún resultando chocante el cambio de interpretación de la norma, no cabe sino celebrarlo ya que se elimina una de las trabas que impedían el acceso a la justicia tanto a las comunidades como a los comuneros en sus acciones frente a su comunidad, y cuyo montante económico se estima en 15.000.000 € anuales.

Por, desgraciadamente, más usado en la actualidad, será en la interposición del proceso monitorio (el de reclamación a propietarios deudores) en el que se observará el mayor ahorro ya que, desde finales de 2012, el coste del mismo para la comunidad era de 100 € más el 0,1 % de la cantidad reclamada, en reclamaciones superiores a 2.000 €, reduciéndose a cero a partir de ahora.

Así mismo, los comuneros que impugnen un acuerdo de la comunidad cuantificado en 8.000 € ahorrarán 308 € tras la nueva resolución de la Dirección General de Tributos, que ha corregido su criterio anterior basándose en que la falta de personalidad jurídica de las comunidades justifica la exención ahora concedida, al aplicárseles la condición de personas físicas a efectos de esta Ley.

La corrección es de agradecer aunque pueda resultar difícil de asimilar que ese mismo argumento se haya estado usando durante más de dos años para denegarla, no obstante también debe considerarse como una forma de restaurar en lo posible el principio de igualdad en el acceso de todos/as a la Justicia.

Ayudas a comunidades, I.E.E.

El 21/01/2015 se publicó en el BORM la Orden de 29/12/2014 por la que se aprueba la convocatoria de ayudas destinadas para a la financiación del Informe de Evaluación de Edificios.

El importe destinado a subvencionar la elaboración del I.E.E. asciende a un total de 401.732 €, estableciéndose un máximo subvencionable de 20 euros por vivienda y de 20 euros por cada 100 m2 de superficie del local, con un máximo por edificio de 500 € ó del 50% del coste del informe.

Podrán beneficiarse de estas ayudas las comunidades de propietarios, agrupaciones de comunidades o propietarios únicos de edificios residenciales que dispongan del informe y presenten la correspondiente solicitud durante los tres meses siguientes al 22 de enero de 2015 (inclusive), acompañando la siguiente documentación:

• Modelo de solicitud debidamente cumplimentada y firmada.
• Escritura de división horizontal del edificio o nota simple registral de cada una de las viviendas y locales que componen el edificio o certificación catastral del mismo.
• CIF de la comunidad o agrupación de comunidades, o DNI del propietario único.
• Acuerdo de la comunidad o agrupación para solicitar la ayuda, haciendo constar el representante autorizado para realizar la gestión.
• Certificado de titularidad de cuenta bancaria.
• El Informe de Evaluación de Edificios objeto de la ayuda.
• Factura emitida por el profesional cualificado que ha elaborado el informe y sus correspondientes justificantes de pago.

Señalar que el I.E.E. es de obligada elaboración para los propietarios de aquellos edificios de más de 50 años de antigüedad, según establece la Ley 8/2013, de 26 de junio, y también para todos los que se acojan a las subvenciones establecidas en el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016 en cuanto a rehabilitación edificatoria, y deberá contener la evaluación relativa al estado de conservación del edificio y a sus condiciones de accesibilidad universal, y la certificación energética del mismo.

Administración de fincas, novedades 2015

A punto de finalizar el año y viviendo las «primeras navidades de la recuperación», encaramos 2015 con la esperanza de que las mejoras de las cifras macroeconómicas lleguen hasta los ciudadanos y alivien, o mejor, eliminen, incertidumbres y privaciones, y de que poco a poco se vaya restituyendo lo perdido durante los últimos siete años.

En principio sí es seguro que, además de las citas electorales, el nuevo año trae bastantes novedades como consecuencia de la entrada en vigor de nuevas normas de carácter técnico o administrativo, de las que cabe destacar, en el ámbito de la administración de fincas y la gestión inmobiliaria, las siguientes:

 

Las comunidades tendrán que presentar el mod 347:

El Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el 26-10-13, que desarrolla el nuevo régimen especial del criterio de caja en el IVA, determina que a partir del 1 enero 2014 quedarán obligados a presentar ante la Agencia Tributaria el modelo 347 (declaración de operaciones con terceros) «las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal», por lo que las comunidades de propietarios deberán declarar las operaciones con proveedores o clientes (inquilinos) que superen los 3,005,05 € anuales, quedando excluidas las relativas a suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario, a suministros de agua y los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. La declaración correspondiente a 2014 deberá presentarse en febrero de 2015.

La reforma fiscal en el sector inmobiliario:

La reforma fiscal que entra en vigor el 1 de enero de 2015 eliminará progresivamente los coeficientes que corregían a la baja el importe a tributar por el incremento de valor (plusvalía) de las viviendas. La diferencia entre vender el 31 de diciembre de 2014 ó el 1 de enero de 2015 puede ser, según el caso, de varias decenas de miles de euros. Ello ha provocado que se produzcan significativas rebajas en los precios durante los últimos meses de 2014.

La nueva reforma también reduce a la mitad, del 100% al 50%, la reducción a propietarios por arrendamiento a menores de 30 años, y elimina con carácter general la deducción a inquilinos para los contratros suscritos a partir del 1 de enero de 2015.

Dividendo Digital:

El Gobierno se ha visto obligado a ampliar hasta el 31 de marzo de 2015 el plazo para el proceso de liberalización del dividendo digital ante el riesgo de que más de 500.000 hogares pudieran dejar de recibir los canales de la TDT, o parte de ellos, en caso de proceder al apagado de los canales que emiten en la banda de 790 Mhz a 862 Mhz en la fecha prevista inicialmente (31 de diciembre de 2014). Además tal circunstancia habría ocasionado a las cadenas de televisión graves perjuicios económicos, principalmente por la pérdida de ingresos por publicidad.

En la otra parte, las operadoras de telefonía que deberían comenzar a prestar servicios basados en la tecnología 4G desde el 1 de enero de 2015, van a ser compensadas por el Ministerio de Industria con la ampliación del periodo de vigencia de sus concesiones en 1,27 dias por cada día que transcurra hasta el 1 de abril de 2015, fecha en la que, inicialmente, ya podrán comenzar a implantar el 4G.

Plan de vivienda 2013-2016:

El Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, contempla ayudas para la rehabilitación y alquiler de viviendas. Se subvencionará, entre otras actuaciones, el alquiler de viviendas por importe de máximo de 2.400 € anuales para aquellas familias con ingresos inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), así como las mejoras de accesiblidad, seguridad y eficiencia energética en edificios en régimen de propiedad horizontal y la elaboración de su Informe de Evaluación de Edificios. La Comunidad Autónoma de Murcia aún no ha publicado las convocatorias de las mismas, aunque, según aparece en su web y me han informado en la Dirección General de Vivienda, están tramitándose y en breve se podrán empezar a solicitar.

 

En cualquier caso y a pesar del momento que vivimos, deseo a todos un FELIZ AÑO 2015.

 

Cláusulas suelo

Cuando a finales de 2008 el Euribor comenzó su tendencia a la baja, los titulares de hipotecas con interés variable albergaron la esperanza de que tal bajada implicaría una disminución considerable en la cuota mensual de sus préstamos hipotecarios, estimada, según cada caso, en una media de trescientos euros.

Así habría sido de no ser por una cláusula que recogen la mayoría de contratos hipotecarios por la cual la relación Euribor-interés, propia de los créditos con interés variable, tiene una limitación que impide que cuando el índice baje de cierto valor, esa bajada se traslade a la cuota mensual del préstamo.

De esta manera, millones de personas, titulares de hipotecas, descubrieron que sin saberlo habían aceptado la ya conocida como cláusula suelo, a pesar de que estaban convencidos de que sus préstamos eran a interés variable como figuraba en la publicidad de los mismos y como les habían explicado en sus oficinas bancarías, sin que, en la mayoría de los casos, se les hubiese explicado ese matiz: sí, es a interés variable y conforme baje el índice (Euribor) bajará la cuota, pero hasta que éste llegue un determinado valor, por debajo del cual no repercutirá sobre la mensualidad del crédito.

Y de la esperanza se pasó a la impotencia por no poder encontrar el tan necesitado alivio económico, y de la impotencia al cabreo porque habían sido engañados con su propio consentimiento ante notario.

Los bancos siguieron a lo suyo. Y los gobiernos, inoperantes al respecto.

Nuevamente, las asociaciones de consumidores comenzaron a recoger las protestas de los ciudadanos y a buscar fórmulas para paliar el recién descubierto, que no nuevo, atropello. OCU, Adicae, Facua… reivindicaron activamente la supresión de las cláusulas suelo ante instancias nacionales y europeas, consiguiendo la nulidad de las mismas (en algunos casos con efectos retroactivos) tanto en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea como en el Tribunal Supremo español, e incluso logrando que pueda ser paralizada una ejecución hipotecaria contra un afectado de las cláusulas suelo.

Y nuevamente, tenemos que cuestionar las políticas comerciales de las entidades financieras, así como la efectividad de los organismos públicos reguladores y la capacidad de velar por el interés general de los gobiernos que permiten una legislación hipotecaria que ampara abusos como el de las cláusulas suelo, las cuales, aunque menos, aún siguen aplicándose.