Son viviendas de uso turístico o viviendas de alquiler vacacional “…aquellas que se ceden con fines vacacionales, amuebladas y equipadas en condiciones de uso inmediato, comercializadas o promocionadas en canales de oferta turística para ser cedidas temporalmente a terceros, con habitualidad…”, según son definidas en el art. 2.1 Decreto n.º 256/2019, de 10 de octubre, por el que se regulan las viviendas de uso turístico en la Región de Murcia.
La ya conocidísima plataforma Airbnb fue pionera en promocionar y popularizar el alquiler temporal de viviendas de uso privado a terceros durante cortos espacios de tiempo, pasando de ser un emprendimiento tecnológico, basado en Internet y la economía colaborativa, a convertirse en una multinacional cotizada en bolsa que presenta una fuerte competencia a los establecimientos hoteleros tradicionales a la vez que ha generado un nuevo modelo de negocio para los propietarios de viviendas, que ven aumentar sus ingresos sin asumir los riesgos propios del arrendamiento de larga duración.
El impacto económico y social que genera esta modalidad de arrendamiento ha obligado a las administraciones públicas a elaborar normativas reguladoras muy restrictivas.
La proliferación descontrolada de pisos turísticos ha ocasionado la disminución de la oferta de vivienda de alquiler para residencia habitual y su consiguiente aumento de precio, acentuando el desequilibrio entre oferta y demanda y las tensiones derivadas de la dificultad para el acceso a alquileres económicamente asumibles, especialmente en zonas de atractivo turístico como los centros de las ciudades y la costa.
Según el INE, España cuenta con más de 340.000 viviendas de uso turístico, de las cuales casi 7.000 se localizan en la Región de Murcia, reflejando la creciente popularidad del alquiler vacacional en zonas costeras y urbanas.
El impacto económico y social que genera esta modalidad de arrendamiento ha obligado a las administraciones públicas a elaborar normativas reguladoras que, en algunos casos, son tremendamente restrictivas en cuanto a la posibilidad de destinar un inmueble al alquiler vacacional.
En el ámbito de las comunidades de propietarios, son conocidos los problemas que genera la difícil conciliación de intereses de los residentes habituales del edificio, que requieren tranquilidad y seguridad, y los de los inquilinos del piso turístico, que, en su deseo de disfrutar de unos días de descanso, pueden generar más bullicio del permitido, cuando no ruidos, riñas o fiestas, que no facilita la convivencia entre unos y otros. Es de señalar que el desarrollo de esta actividad acarrea también, por un lado, el aumento de los gastos comunes, principalmente en electricidad y reparaciones, y, por otro, la disminución de valor de las viviendas del edificio.
Recientes sentencias del Tribunal Supremo y varias resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, avalan la posibilidad de que las comunidades prohíban el alquiler turístico en edificios.
Esta problemática interna en los edificios que albergan pisos turísticos también ha tenido respuesta en el ámbito jurídico y legislativo, de forma que ha otorgado a las comunidades de propietarios cierta capacidad para limitar y prohibir el desarrollo de esta actividad económica en inmuebles en régimen de propiedad horizontal.
Por una parte, la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 17.12, establece en 3/5 el quorum necesario para la adopción de acuerdos que limiten o condicionen la cesión temporal de una vivienda, o parte de ella, para arrendamiento turístico, supongan o no cambio del título constitutivo y/o de los estatutos, contemplando dicho artículo el incremento en hasta un 20% de su cuota de participación en los gastos comunitarios. Así mismo, el art. 7.2 LPH dispone limitaciones en cuanto al desarrollo en el inmueble de actividades que puedan resultar molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas.
Por otro lado, recientes sentencias del Tribunal Supremo y varias resoluciones de la Dirección General de los Registros y el Notariado, avalan la posibilidad de que las comunidades prohíban el alquiler turístico en un edificio, al amparo de los referidos artículos 7.2 y 17.12 LPH y del contenido de sus estatutos.
El alquiler vacacional ha transformado el mercado inmobiliario en todo el mundo, también en la Región de Murcia por su marcado interés turístico, ofreciendo oportunidades y presentando desafíos. Reflexionar sobre estas dinámicas es crucial para asegurar que las políticas futuras fomenten un desarrollo equitativo y sostenible, que atenúe tensiones tanto en lo referente al acceso a la vivienda habitual como en cuanto a la convivencia dentro de los edificios entre residentes permanentes e inquilinos de pisos turísticos.
