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Abrir la puerta de casa con el móvil

Para abrir la puerta de casa, del garaje, del negocio… no va ser necesario hacer uso de las conocidas llaves de serreta o de puntos; se podrá hacer con el teléfono móvil.

Aunque no es una tecnología novedosa (en España lleva varios años aplicándose, principalmente en puertas motorizadas), el desarrollo de nuevas cerraduras accesibles mediante bluetooth, internet, sms, o mediante una simple llamada, pero siempre con el teléfono móvil o la tablet como dispositivos de accionamiento, hacen prever un uso masivo de las mismas para el acceso a nuestras viviendas, garajes o lugares de trabajo, desplazando a las llaves tradicionales al papel de instrumento de reserva, a usar sólo en caso de fallo del componente digital.

El marketing de los fabricantes y vendedores de móviles nos ha venido adelantando desde hace años la idea de que llegaría el momento en que podríamos salir desnudos de casa porque con sólo llevar el móvil dispondríamos de todo lo que pudiéramos necesitar: dinero, mapas, música, linterna, televisión, trabajo, comida, reloj, amigos… y parece ser que tenían razón porque todo eso ya lo podemos llevar y, además, ahora también el manojo de llaves bajo las que guardamos nuestras cosas importantes, que tanto abulta y con tanta facilidad perdemos, sin olvidar que podemos, de forma remota, subir o bajar el toldo del ventanal o de la persiana, parametrizar los ciclos de riego del jardín o de las macetas de la terraza, detectar si ha entrado un intruso y avisar a la policía o si falta leche en el frigorífico y hacer el pedido al supermercado…

Más información sobre apertura de cerraduras con el móvil y domótica:

 

http://www.ismartgate.com/languages/castella/

http://sociedad.elpais.com/sociedad/2014/08/22/actualidad/1408729241_274896.html

http://www.gatecontrol.es/

http://www.iomando.com/

http://www.xatakahome.com/categoria/domotica

OCU, compra colectiva de telefonía.

Tras la iniciativa de promover una compra colectiva de energía el pasado otoño, ahora la Organización de Consumidores y Usuarios ha puesto en marcha la campaña Quiero Pagar Menos Móvil. Al igual que la anterior se trata de reunir el mayor número posible de usuarios de telefonía móvil (no incluye telefonía fija ni ADSL) interesados en mejorar las tarifas que ahora están pagando, a fin de organizar una subasta entre los operadores para que éstos realicen ofertas orientadas a la captación de un gran volumen de clientes, lo que redundará en una considerable mejora de sus condiciones habituales. El plazo de inscripción finalizará el 21 de mayo próximo y la subasta tendrá lugar al día siguiente.

Toda la información en www.quieropagarmenosmovil.org.

Obras de obligada ejecución.

Ser presidente de una comunidad de propietarios no es cuestión baladí. El presidente es el representante dentro y fuera de la comunidad y es quien va a los tribunales para representarla en juicio cuando hay controversias.

De modo que su responsabilidad es mayor de lo que pueda pensarse y muchas veces se olvida cuando, por ejemplo, y este es el caso que nos ocupa hay que hacer obras urgentes en la comunidad pero los vecinos se niegan a pagar más dinero del habitual.

Los servicios jurídicos del Colegio de Administradores de Fincas de Sevilla nos aclaran esta cuestión muy habitual en los tiempos de crisis que corren porque, si el presidente es el órgano unipersonal representativo, resulta que la junta de propietarios es el órgano superior y, en consecuencia, le corresponde decidir en todas las cuestiones comunitarias, según la Ley de Propiedad Horizontal.

Por ello, dos son las decisiones que como presidente podría tomar. Si tras asesorarse debidamente (informe técnico) o por razones obvias, la intervención resulta urgente, debe adoptar las medidas que se recomienden por los técnicos como imprescindibles, para evitar que se agrave la situación, e inmediatamente después, convocar una junta extraordinaria para la fecha más próxima posible, para que sea ésta quién apruebe la labor realizada y adopte las restantes medidas necesarias.

Es decir, un actuar parecido al que la Ley de Propiedad Horizontal, en su artículo 20 apartado c, otorga al profesional Administrador de Fincas y, con apoyo igualmente en el artículo 10 de la misma Ley.

La segunda decisión, en caso de que no se dé esta especial urgencia, lo que será la situación normal o habitual, es convocar, ineludiblemente, junta general extraordinaria, para que sea la asamblea, como órgano superior, quien decida sobre la necesidad de ejecutar la obra de manera urgente o no. Y, en su caso, la aprobación del oportuno y necesario presupuesto de entre los que se requieran con la correspondiente aprobación de derrama o derramas para afrontar el gasto.

Ahora bien, el Colegio de Administradores de Fincas advierte de que ha de tenerse en cuenta que, según la última reforma operada en la Ley de Propiedad Horizontal, por la Ley 8/2013, determinadas obras, como las necesarias para el adecuado mantenimiento y conservación del inmueble, resultan de obligatoria ejecución, sin necesidad de aprobación en junta general, que solo tendrá que reunirse para aprobar la forma en la que se pagan esas obras.

Lo anterior, por tanto, a lo que nos lleva es al consejo de que el presidente solicite la oportuna asistencia para que un técnico profesional califique las obras de las que se trate, de forma que disponga de un informe pericial que se pronuncie sobre la entidad y necesidad de las obras.

De esta forma, sabiendo ante qué clase de obras se enfrenta, podrá salvar su responsabilidad decidiendo:

– Si ha de actuar urgentemente sometiendo luego su actuación a la asamblea, porque las obras sean urgentes y necesarias.

– Si ha de disponer lo procedente para la ejecución de las obras y someter a la asamblea la forma de pago, porque las obras sean necesarias.

– Si ha de reunir a la asamblea para decidir sobre la realización o no realización de las obras, y en su caso sobre la elección del presupuesto más acertado y la forma en la que habrán de ser pagadas, si las obras no son ni urgentes ni necesarias.

Afección real en la propiedad horizontal.

Uno de los problemas con el que habitualmente nos encontramos en la administración de fincas es el de explicarle a un nuevo comunero que la propiedad que acaba de adquirir se encuentra afecta a la deuda, o a parte de ella, generada por el anterior dueño, ya que por poca que sea esa deuda, la reacción del comprador suele ser, cuando menos,  airada.

No deja de ser comprensible que, ante la noticia, el adquirente del inmueble se muestre indignado porque él había confiado en la palabra del vendedor,  que le aseguró que la propiedad estaba al corriente de todos los gastos (agua, luz, comunidad, Ibi…), y considera injusto que deba correr con unos gastos generados antes de la adquisición, cuando él aún no era propietario.

Es entonces cuando el administrador de fincas tiene que reconocerle que sí, que tiene razón, pero que también es cierto que el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Y que, por tanto, la comunidad podrá reclamarle tanto a él como al vendedor la cantidad adeudada.

A fin de evitar estas situaciones, en el mismo artículo antes indicado, a continuación, se determina que el vendedor estará obligado a presentar una certificación de deudas (o de no deudas) emitida por el secretario de la comunidad y con el visto bueno del presidente, sin la cual no podrá otorgarse la compra-venta excepto en el caso de que el comprador exonere expresamente al vendedor de la citada obligación.

En muchos casos, por desconocimiento de la ley y/o por un exceso de confianza en el vendedor, el comprador opta por exonerar al comprador de la obligación de presentar el certificado del estado de la deuda del inmueble con la comunidad, siendo en ese momento en el que asume la posible deuda existente correspondiente al año en curso y a los tres anteriores (hasta la modificación de  la LPH del 28/06/2013 el comprador respondía de la deuda del año en curso y del anterior).

Una vez explicado todo ello al nuevo comunero, éste puede optar por:

1.      Pagar la deuda pendiente y reclamársela al anterior propietario, que es el deudor real.

2.      Si el importe no es muy elevado, simplemente pagar la deuda y dejarse de líos.

3.    Negarse a pagar.

En el caso de que el comunero elija la tercera opción, la comunidad podrá a su vez decidir si reclama al comprador o al vendedor ya que está legitimada para ir contra cualquiera de ellos, aunque en la mayor parte de los casos se decide reclamar al actual titular, para lo cual se deberá aprobar en Junta General la liquidación de la deuda e iniciar el proceso monitorio, que, casi con total seguridad y salvo defectos de forma, prosperará y el juez obligará al nuevo propietario a pagar las cantidades pendientes correspondientes al año corriente cuando se realizó la transmisión y a los tres anteriores.

Es una situación que por habitual no deja de ser desagradable para el administrador de la finca y, evidentemente, para la persona que se ve obligada a pagar unas cantidades devengadas con anterioridad al inicio del uso y explotación de la propiedad, por lo que es recomendable que el comprador de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, obligue al vendedor a presentar el correspondiente certificado de deuda, emitido por el secretario de la comunidad, y si no lo hace estará en su derecho, ya que lo ampara la ley,  a negarse a firmar la escritura de compraventa, para así evitar futuras sorpresas y conflictos con sus nuevos vecinos.