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Comunidades de propietarios y nuevas tarifas eléctricas 2.0TD

Definitivamente, nos da igual la estructura tarifaria que se aplique o que se cambien los hábitos de consumo o que se rebajen los impuestos de la factura eléctrica; si no se reduce el precio de la energía en su origen, es decir, en ese ente oscuro y susceptible de oscilaciones inverosímiles que es el mercado mayorista no podremos surtirnos del tan necesario suministro a un precio razonable, y seguiremos asistiendo a este incomprensible trasvase de riqueza desde los bolsillos, cada vez más esquilmados, de los usuarios y consumidores a las cuentas de resultados de las compañías eléctricas predominantes.

En cuanto al suministro en las comunidades de propietarios, señalar que no es este un ámbito en el que se puedan modificar los hábitos de consumo porque no podemos aplazar el uso del ascensor a la una de la madrugada para beneficiarnos del periodo horario en el que más barata es la luz, al igual que el alumbrado habrá que seguir usándolo cuando haya que acceder al edificio independientemente del precio de la electricidad en ese momento. A pesar de estas limitaciones en las posibilidades de optimización del uso de la energía, la aplicación de la nueva estructura tarifaria, en vigor desde el 1 de junio pasado, no habría supuesto un incremento sustantivo respecto a los meses anteriores si el precio del megavatio/hora no hubiera pasado de 30,62 €, en junio de 2020, a 83,29 €, en junio de 2021.

Tras comparar las facturas de un mismo punto de suministro a zonas comunes de un edificio y habiendo proyectado el gasto con igual periodo y consumo en los meses de junio de 2020 y 2021, se observa que ni la disminución de precio de la potencia ni la del I.V.A. han conseguido contrarrestar el imparable ascenso del precio de la energía, por lo que en 2021 la factura eléctrica ha sido mucho más cara que en 2020, aunque también confirma las previsiones de que, a igual precio en la energía, la nueva estructura tarifaria no supone un incremento significativo del gasto eléctrico, disminuyéndolo, incluso, en los contratos que anteriormente estaban acogidos a un solo periodo, sin discriminación horaria.

La misma tendencia se observa en los consumos domésticos, con la diferencia de que en este contexto sí es posible y recomendable trasladar los consumos principales (lavadora, lavavajillas, secadoras…) a la franja horaria comprendida entre las 00:00  y las 8:00 horas o a los sábados, domingos y festivos, periodos en los que el precio de la electricidad es más bajo.

Un detalle a destacar, refiriéndome al mercado regulado (Precio Voluntario para el Pequeño Consumidor -PVPC-) para potencias contratadas menores de 10 kW, es que, en la nueva factura eléctrica, la manera de aplicar el concepto “Coste de la Energía” impide conocer qué precio se paga por la luz en cada uno de los periodos horarios, ya que dicho concepto añade una cantidad fija al Término de Energía de la factura, sin desglosarla por franjas horarias, lo cual dificulta aún más entender sin equívocos  los costes para poder compararlos con otras ofertas del mercado libre. Desde la Organización de Consumidores y Usuarios ya se está reivindicando la obligación de que el citado concepto aparezca detallado con claridad.

Parece ser que lograr el control público de los precios de la electricidad reviste ciertas dificultades, entre otras, que habría que contar con la autorización de la Unión Europea para cambiar el diseño del mercado, la cual ya ha sido solicitada por el Gobierno. También parece imprescindible dar mayor peso a las energías renovables para dejar de depender de otras fuentes más caras, como el gas,  estando incluido tal impulso en la nueva Ley de cambio climático y transición energética aprobada el pasado mes de mayo, y que prevé que en 2050 el 100 % de la electricidad sea de origen verde.

Mientras tanto, habrá que seguir buscando las mejores tarifas de luz, no dejar de reclamar un sistema eléctrico equitativo y, dentro de lo posible, disminuir y optimizar el consumo, sin perder de vista las grandes posibilidades que nos ofrece ya el autoconsumo energético.

Sentencia plusvalía municipal.

El Tribunal Constitucional ha dictaminado en su sentencia del 11/05/2017 que el impuesto municipal conocido como la plusvalía no tendrá que ser pagado por aquellos contribuyentes que no hayan obtenido beneficios en la venta de un inmueble, extendiendo a todo el territorio nacional las anteriores sentencias sobre las normas forales de Guipúzkoa y Álava, y declarando la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referidos al cálculo del impuesto, únicamente en los casos en los que la transmisión haya ocasionado pérdidas.

Como se viene denunciando desde hace varios años, el TC considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) vulnera el  principio de capacidad económica  para la contribución del ciudadano al sostenimiento de los gastos públicos, según establece el artículo 31.1 de la Constitución, ya que no se vincula al incremento real del bien sino a la mera titularidad del mismo durante un determinado periodo de tiempo.

De esta manera, se abre la puerta a la posibilidad de que miles de contribuyentes puedan reclamar a los ayuntamientos la devolución del impuesto aplicado indebidamente. Así mismo, las futuras operaciones de venta, en pérdidas, podrían quedar exoneradas del pago del impuesto, aunque mientras no se produzca el cambio legislativo que debe seguir a la sentencia del alto tribunal, se recomienda seguir pagando el impuesto y posteriormente solicitar la devolución del mismo, debiendo acreditarse suficientemente en ambos casos que no existe o existió incremento de valor.

Comunidades de propietarios, acuerdos de Junta

El Código Civil vigente establece que un contrato existe desde el mismo momento en el que dos personas llegan a un acuerdo verbal sobre cualquier asunto. Según nos contaban nuestros abuelos, era suficiente con la garantía de «el valor de la palabra dada», avalada por un apretón de manos, para cerrar un trato y, aunque tengo mis dudas de que antes no hubiese incumplimientos; en todas partes y en todas épocas se han cocido habas, casi con toda seguridad que así era en la mayoría de las ocasiones.

El problema surgía cuando uno de los dos no cumplía lo pactado y al otro le tocaba demostrar que el primero había faltado a su compromiso sin disponer de ningún documento escrito que lo acreditase, lo cual se convertía en tarea imposible si el incumplidor negaba la existencia de ningún acuerdo que lo obligara.

De ahí la necesidad de dar cobertura documental a los acuerdos que se adopten en cualquier ámbito, teniendo validez legal los contratos suscritos en cualquier soporte , siempre que queden claramente identificadas las partes u otorgantes y sus firmas, y las condiciones del mismo. En algunos casos, como el de la compraventa de un inmueble, la validez plena requiere de la firma ante notario, y en otros, como el de los acuerdos adoptados en una junta general de vecinos, debe cumplir los requisitos establecidos en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el caso de las comunidades de propietarios, es tarea del administrador de fincas la redacción del acta conteniendo fielmente los términos de los acuerdos adoptados y los resultados de las votaciones, si las ha habido. Una vez elaborada, el acta será verificada y ratificada por el presidente, reflejada en el libro de actas y remitida a todos los propietarios, preferiblemente de forma que se pueda acreditar su envío (por ejemplo: correo postal o electrónico certificado). De esta manera los comuneros quedan informados de sus obligaciones respecto a su comunidad, sin que pueda existir desconocimiento por su parte que justifique el incumplimiento de las mismas, a la vez que pueden optar por impugnar los acuerdos susceptibles de oposición en los plazos legalmente establecidos.

Los acuerdos tienen validez y son aplicables desde el mismo momento en que son adoptados en Junta General, convocada según dispone el art. 16 de la LPH, aunque no se haya redactado, cerrado y enviado el acta que los contiene, e, incluso, realizados dichos trámites, aunque ésta contenga errores de forma o contenido, prevaleciendo siempre el principio, indicado al comienzo, de que el acuerdo existe en los términos originalmente establecidos de forma verbal durante la celebración de la junta.

A fin de mantener el buen tono de las relaciones vecinales, se hace necesario que las actas de las juntas estén en poder de los propietarios en el menor plazo de tiempo posible (diez o quince días, máximo) desde su celebración, sin errores formales ni desviaciones en su contenido, de manera que todos los miembros de la comunidad conozcan sus obligaciones para con ella y dispongan de las herramientas para modificarlas, si lo consideran conveniente y dentro del marco legal vigente, garantizando así el ejercicio de sus derechos como comuneros.

 

 

Comunidad de vecinos España

Salva Solano, articulista y administrador de fincas, relata en el post “Comunidad de vecinos España” de su blog “Vota y calla” su experiencia al entrar a administrar una comunidad en situación de quiebra técnica y como consiguió sacar a flote sus finanzas haciendo simplemente lo que había que hacer: 1) establecer como su objetivo principal la mejora de la situación de sus comuneros, 2) poner todas sus capacidades al servicio de ese objetivo.

La rápida recuperación de la normalidad económica puso de manifiesto que el anterior administrador había concentrado sus esfuerzos en otros objetivos que no eran ni conseguir el bienestar de los vecinos ni realizar su trabajo con eficacia y honradez.

Este episodio sirve de modelo para probar el curioso paralelismo existente entre la gestión pública (Política) y la de una comunidad de propietarios (política pequeña), que Salva explora en su entrada y yo comenté en este blog, y de cuyo análisis podríamos obtener valiosas conclusiones en cuanto a nuestras actitudes como comuneros y como ciudadanos, y en cuanto a lo que debemos exigir a y esperar de nuestros administradores, tanto públicos (políticos) como privados (administradores de fincas).

Tanto por su contenido como por el ejercicio implícito de autocritica de nuestro gremio profesional, tan necesario en todos los ámbitos corporativos, os recomiendo que leáis Comunidad de vecinos España.