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Austeridad sin riesgos.

La contribución del administrador a lograr una comunidad de propietarios en sintonía pasa necesariamente por procurar su estabilidad económica y el mayor ahorro posible para sus miembros, cuidando siempre que los suministros y servicios cuenten con la calidad necesaria para cubrir adecuadamente las necesidades para las que son contratados.

Trabajar con proveedores homologados que cumplan todos los requisitos en cuanto a cualificación técnico-profesional y a normativa fiscal, laboral y jurídico-administrativa a que estén sometidos; recabar información en cuanto a nuevos productos y ofertas; analizar, desde el principio de prudencia, los efectos de su posible implantación; y proponerla a la Junta si se considera viable. De esta forma, logramos  mantener un presupuesto contenido sin comprometer la seguridad y el bienestar de los usuarios del edificio.

La media de ahorro en las principales partidas que componen el presupuesto de las comunidades que administro: Mantenimiento Ascensor, Mantenimiento Sistemas Contraincendios, Administración, Seguro, Gastos Financieros y Suministro Eléctrico, ha sido del 21,05 %, según figura en la siguiente tabla:

  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • MANTENIMIENTO ASCENSOR
  • MANT. CONTRA INCENDIOS
  • ADMINISTRACIÓN
  • SEGURO
  • GASTOS FINANCIEROS
  • SUMINISTRO ELÉCTRICO
  • TOTALES
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • 330,18 €
  • 42,73 €
  • 558,76 €
  • 6,95 €
  • 42 ,73 €
  • +35,70 €
  • 155,37  €
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN %
  • 18,04 %
  • 51,67 %
  • 41,80 %
  • 1,01 %
  • 51,67 %
  • +7,34 %
  • 21,05 %

(Esta comparativa se ha elaborado calculando las medias de la diferencia de los importes de cada partida presupuestaria  antes de comenzar mi gestión como administrador y tras las últimas cuentas aprobadas).

 

Señalar el suministro eléctrico como la bestia negra de las estrategias de reducción de gastos; las permanentes subidas del precio de la electricidad limitan el alcance de las mismas a la disminución del consumo sin que esta se vea reflejada en el gasto real que hay que pagar cada mes. No obstante, la media de aumento (7,34 %) es muy inferior al incremento de las tarifas eléctricas durante los últimos cinco años(35,60 %).

Por otro lado, Gastos Financieros con el 51,67 % y Administración con el 41,80 % son las partidas en las que mayor ahorro se ha conseguido, habiendo llegado en algunas comunidades determinadas hasta una reducción del 75,55 % y del 60,00% respectivamente.

Periódicamente, revisamos los precios y características de los servicios y suministros contratados para intentar localizar oportunidades de mejora en cuanto a precio y/o prestaciones.

 

 

 

 

5 años y 15 metros cúbicos y medio.

Oí, no recuerdo dónde, que en los años de bonanza (podríamos situarnos en 2000, 2004 ó 2006), una gran inmobiliaria grababa con su logo los mondadientes que se usaban, primero, para pinchar los tentempiés con los que agasajaban a su clientela y, después, para eliminar  esos incómodos y antiestéticos restos que solían quedar entre aquellos adulados piños. Al tiempo, desaparecieron la clientela, los tentempiés, la inmobiliaria y, en consecuencia, los carísimos palillos personalizados, que eran sufragados, como no podía ser de otra manera, por aquellos lisonjeados clientes vía generosas comisiones. Todo nos indicaba que habría que adaptarse a nuevos tiempos de ajustes, recortes y sufrimiento generalizados.

Se replantearon estrategias a fin de eliminar gastos superfluos para bajar precios sin menoscabar la calidad del producto. Por ejemplo, Mercadona quitó el satinado de los bricks de leche, se eliminaron las etiquetas  para comenzar a imprimir los prospectos directamente en los envases de cosméticos, o se cambió la posición de embalado del pan de molde para reducir los costes de transporte. Y entendimos que las manzanas que se exponen sobre un palé pueden ser más saludables y baratas que las envasadas de seis en seis, con colorido etiquetado y brillo artificial.

La confluencia de esta situación económica con el imparable avance de la tecnología e internet propició la aparición de nuevas formas de negocio y la consolidación de otras surgidas con anterioridad, también basadas en la web, (comercio electrónico, seguros, banca, prensa, etc.), que han cambiado fórmulas centenarias en la adquisición de productos o servicios, y la forma de relacionarnos con las empresas que nos los proveen, sin que la administración de fincas o la gestión inmobiliaria hayan podido escapar a estos cambios.

 

NUEVOS PUNTOS DE ENCUENTRO COMUNERO/A – ADMINISTRADOR. 

El/la comunero/a no quiere ir al despacho de su administrador; tiene otras cosas más importantes que hacer: ir de compras, llevar al parque al hijo o a la nieta, leer, ver la tele, trabajar, salir con las amigas… Y, puesto que los hilos de comunicación con el administrador están abiertos permanentemente a lo largo del día de forma remota (teléfono, email, whatsapp, app…), ¿para qué habilitar un despacho como punto de encuentro comunero-administrador si supone un coste muy elevado que finalmente deberá asumir el primero, y, además, podría comprometer seriamente la continuidad del negocio del segundo? ¿por qué no trasladar ese punto de encuentro al propio edificio administrado en los casos que resulte necesaria la interactuación personal con el/la cliente/a?

Tras cinco años de trabajo, he comprobado que se puede suprimir  casi por completo uno de los gastos que mayor peso tiene en el presupuesto de un despacho profesional en general y de un administrador de fincas en particular: el alquiler o amortización de un local más el que conlleva mantener un horario fijo de atención al público.Y a la vez mejorar la atención a la clientela, evitándole desplazamientos y estableciendo un trato más cercano. 

 

DOCUMENTACIÓN DIGITALIZADA Y EN LA NUBE. 

La digitalización de la documentación posibilita una considerable mejora de la gestión de recursos porque permite:

  • Aumentar la productividad al agilizar el acceso, consulta y archivado de la misma.
  • Reducir el gasto de mano de obra de manipulación y archivado, y el del gran volumen de espacio físico que requiere un archivo en papel que no para de crecer.
  • Disponer de toda la información de las comunidades en el móvil o el portátil, desde cualquier lugar, a cualquier hora.

De la documentación digitalizada se realizan diariamente copias de seguridad que se almacenan en varios servidores externos (nube) alojados en centros de datos que cumplen la normativa europea de protección de datos y los estándares internacionales en materia de conservación y disponibilidad de los mismos (clasificaciones Tier III y Tier IV), y que cuentan con instalaciones de máxima seguridad con niveles de protección mucho más elevados que los existentes en cualquier oficina.

El 98% de la documentación de nuestras comunidades se encuentra digitalizada, ya que ello también es necesario para habilitar herramientas que favorezcan el flujo de información comunero-administrador.

 

DESPACHO 24 HORAS. 

La tranquilidad que supone para un propietario ser conocedor de la situación real de su comunidad genera una relación de confianza con su administrador que facilita enormemente el desempeño de la profesión. Por ello, para realizar una gestión transparente, nuestros clientes tienen a su disposición el DESPACHO 24 HORAS con el que, desde el ordenador, la tablet o la app del móvil, podrán ver documentos (facturas, contratos, pólizas, informes contables…), consultar las incidencias ocurridas en el edificio y las gestiones realizadas para su resolución, enviar notificaciones al administrador…

 

EXTERNALIZACIÓN DE SERVICIOS.

Asumir el compromiso de ofrecer información veraz y actualizada requiere dedicación diaria a la mecanización de contabilidad y a la tramitación de incidencias y siniestros, siendo de gran ayuda contar con los programas de gestión adecuados que permiten la automatización de tareas, aunque también, cuando se produce un aumento del volumen de la actividad o existen picos de trabajo, hay que recurrir a servicios profesionales externos y especializados que ofrecen todas las garantías en cuanto a la ejecución de las tareas y al escrupuloso cumplimiento en materia de protección de datos, mejorando la eficacia del servicio final que puedo ofrecer a mi clientela.

 

QUINCE METROS CÚBICOS Y MEDIO. 

Es el volumen de espacio desde el que vengo realizando estos últimos cinco años mi actividad de administrador de fincas, contando con la colaboración imprescindible de los equipos profesionales que me ayudan a resolver las incidencias que surgen en el día a día de la gestión de edificios y realizando mucho trabajo de calle, nos esforzamos en optimizar los recursos para que nuestra clientela cuente con una atención de calidad sin que tenga que pagar por servicios que no necesita ya sea en forma de locales, sillas de trescientos euros o de mondadientes personalizados.

 

Ayudas del Plan de Vivienda 2018-2021

El 10 de marzo pasado se publicó en el BOE el real decreto que regula el Plan Estatal de Vivienda 2018-2021. En julio se firmó el convenio entre el Ministerio y la Comunidad Autónoma y ya están convocándose las ayudas contempladas en el mismo y que se concretan en las siguientes líneas de actuación:

1. Programa de ayuda al alquiler de vivienda. Provisto con 10,54 millones de euros, se destina a facilitar el acceso al alquiler de viviendas durante un año a personas con pocos recursos, mediante la aportación de entre el 30 y el 50% del importe de la renta mensual.

2. Programa de ayuda a las personas en situación de desahucio o lanzamiento de su vivienda habitual. Consistente en el pago del alquiler de un máximo de 400 €/mes durante 3 años a familias en situación de deshaucio, ya sea por impago del alquiler o de la hipoteca.

3. Programa de fomento del parque de vivienda en alquiler. Con el fin de estimular la promoción de viviendas destinadas únicamente al alquiler, se provisionan 13,88 millones durante la duración del vigente Plan de Vivienda.

4. Programa de fomento de la mejora de la eficiencia energética y sostenibilidad en viviendas. Esta línea de ayudas subvencionará con 13,98 € millones las obras que mejoren la envolvente térmica de los edificios, la instalación de equipos y/o dispositivos que optimicen el acondicionamiento térmico de las viviendas, la instalación de energías renovables (solar fotovoltaica, solar térmica, biomasa, geotermia…) y las obras de adaptación a los parámetros establecidos en el Código Técnico de la Edificación.
5. Programa de fomento de la conservación, de la mejora de la seguridad de utilización y de la accesibilidad en viviendas. Destinado a la conservación y rehabilitación de edificios (cimentación, instalaciones, cubiertas, fachadas…) y la mejora de la seguridad y accesibilidad (instalación de ascensores, salvaescaleras, rampas, etc..), y dotado con 14,34 millones de euros.
6. Programa de fomento de la regeneración y renovación urbana y rural. Enfocado al desarrollo de obras de renovación de cascos urbanos o espacios rurales de municipios y con 14,34 millones de presupuesto, sus beneficiarios serán ayuntamientos y comunidades de propietarios.
7. Programa de ayuda a los jóvenes. Se destinan 5,09 millones a facilitar a menores de 35 años con escasos recursos la adquisición de viviendas en municipios de menos de 5.000 habitantes o al alquiler.
8. Programa de fomento de viviendas para personas mayores y personas con discapacidad. Ayudas por valor de 4,81 millones a la construcción de viviendas en régimen de alquiler o cesión de uso para personas mayores o con discapacidad.

Ya se han convocado las ayudas para la rehabilitación de edificios y viviendas, y para el acceso a la vivienda (adquisición y alquiler), y en los próximos años se irán publicando nuevas convocatorias.

He procurado sintetizar la información para no extenderme demasiado, si necesita alguna aclaración puede contactar conmigo aquí.

Novedades para 2018

El nuevo año nos trae algunas novedades que afectarán directamente a la gestión de las comunidades de propietarios y al sector inmobiliario en general.

Nuevo reglamento europeo de protección de datos.

El 25 de mayo de 2018 acaba el plazo de adaptación al nuevo Reglamento Europeo de Protección de Datos (Reglamento UE 2016/679), el cual será de obligado cumplimiento a partir de esa fecha, derogando definitivamente las anteriores normativas nacionales al respecto. En España, se está llevando a cabo la tramitación parlamentaria  del Proyecto de Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal  que adaptará nuestra LOPD a la nueva norma europea.

Aunque fundamentalmente se mantienen las obligaciones anteriores, sí se han añadido algunos cambios a señalar:

  • Se amplía el ámbito de aplicación, afectando a empresas no europeas que traten datos de ciudadanos europeos.
  • Aparece la figura del Delegado de Protección de Datos (DPD), obligatoria dependiendo de la entidad que maneje los datos y del nivel de seguridad aplicable a los mismos.
  • Derecho al olvido, que permite borrar información personal que aparece en Internet en buscadores, redes sociales…
  • Derecho a la portabilidad, que obliga a una entidad u organización que actúa como responsable de fichero a transmitir los datos de una persona en formato estructurado, de uso común y de lectura mecánica al titular de los mismos o a un tercero autorizado por él.

Es el momento de  revisar y actualizar todos los procedimientos en materia de protección de datos para evitar posibles sanciones, las cuales oscilan entre 900 y  600.000 euros.

 

Nuevo reglamento contra incendios.

Desde el 12/12/2017 se encuentra en vigor el nuevo reglamento de protección contra incendios, recogido en el RD 513/2017, el cual establece las obligaciones de las empresas instaladoras y mantenedoras, y algunas novedades que afectan al mantenimiento de los equipos y, por tanto, a los titulares de los mismos, entre las que destacan:

  • Los elementos obligatorios de señalización luminiscente de los equipos (extintores, bies, pulsador, sirena..) hay que sustituirlos cada 10 años, excepto que el fabricante establezca otro periodo de vida útil de los mismos.
  • Las mangueras de las bocas de incendio se sustituirán cada 20 años.
  • Habrá que sustituir los detectores de incendios con más de 10 años, siempre que el fabricante no indique lo contrario.
  • La altura de instalación de los equipos deberá ajustarse a lo indicado en el Real Decreto. Esta obligación no tiene carácter retroacitvo, es decir, tiene vigencia para nuevas instalaciones realizadas a partir del 12/12/2017; las anteriores se podrán mantener como están.

 

Novedades fiscales.

La Orden HFP/1106/2017 del Ministerio de Hacienda establece, entre otros cambios, nuevos plazos para la presentación de los modelos 171, 184, 345 y 347. En los que afectan a las comunidades de propietarios, modelos 184 y 347, el nuevo plazo será antes del 31 de enero, con la salvedad de que para  el 347 este cambio comenzará a aplicarse a partir de 2019.

 

Nuevos avances tecnológicos.

Durante 2017 han ido apareciendo en España nuevas plataformas online aplicadas al sector inmobiliario, que han dado a conocer en nuestro país el término proptech, el cual puede definirse como el conjunto de aplicaciones tecnológicas, basadas en el uso de Internet, destinadas  a facilitar el acceso y  a optimizar los costes de servicios relacionados con la gestión de inmuebles ( compraventa, alquiler, inversión, tasación, mantenimiento…)

Durante 2018 y al igual que ya ha ocurrido en otros sectores (agencias de viajes, seguros, comercio, etc.), es probable que se vaya extendiendo  y asentando el uso de estas plataformas, de forma que cambie la forma en la que tradicionalmente hemos comprado o vendido una vivienda, alquilado un apartamento o realizado una inversión inmobiliaria

Sentencia plusvalía municipal.

El Tribunal Constitucional ha dictaminado en su sentencia del 11/05/2017 que el impuesto municipal conocido como la plusvalía no tendrá que ser pagado por aquellos contribuyentes que no hayan obtenido beneficios en la venta de un inmueble, extendiendo a todo el territorio nacional las anteriores sentencias sobre las normas forales de Guipúzkoa y Álava, y declarando la inconstitucionalidad de los artículos 107.1, 107.2.a) y 110.4 de la Ley Reguladora de las Haciendas Locales, referidos al cálculo del impuesto, únicamente en los casos en los que la transmisión haya ocasionado pérdidas.

Como se viene denunciando desde hace varios años, el TC considera que el impuesto sobre el incremento del valor de los terrenos de naturaleza urbana (IIVTNU) vulnera el  principio de capacidad económica  para la contribución del ciudadano al sostenimiento de los gastos públicos, según establece el artículo 31.1 de la Constitución, ya que no se vincula al incremento real del bien sino a la mera titularidad del mismo durante un determinado periodo de tiempo.

De esta manera, se abre la puerta a la posibilidad de que miles de contribuyentes puedan reclamar a los ayuntamientos la devolución del impuesto aplicado indebidamente. Así mismo, las futuras operaciones de venta, en pérdidas, podrían quedar exoneradas del pago del impuesto, aunque mientras no se produzca el cambio legislativo que debe seguir a la sentencia del alto tribunal, se recomienda seguir pagando el impuesto y posteriormente solicitar la devolución del mismo, debiendo acreditarse suficientemente en ambos casos que no existe o existió incremento de valor.

Por fin, las ayudas a la rehabilitación edificatoria.

El pasado 31 de diciembre de 2015 se publicó en el B.O.R.M. la orden que aprueba la convocatoria de subvenciones destinadas a la rehabilitación edificatoria en la Región de Murcia, dotadas inicialmente con 2.000.000 €, que se ampliarían posteriormente hasta casi 9.000.000 €.

Podrán acogerse a las ayudas los edificios:

  • Finalizados antes de 1981.
  • Destinados a alquiler durante más de diez años.
  • Con graves daños estructurales.

Las obras subvencionables serán:

  • De Conservación, detectadas como desfavorables en el lnforme de Evaluación de Edificios, y que afecten, entre otras, a:
    • Cimentación: estructura e instalaciones.
    • Obras de adaptación a normativa vigente en instalaciones comunes de electricidad, fontanería, gas, saneamiento, recogida y separación de residuos y telecomunicaciones.
  • Obras de mejora de calidad y sostenibilidad, que reduzcan la demanda energética en al menos un 30%:
    • Obras de envolvente térmica: aislamiento, carpintería, acristalamientos, dispositivos bioclimáticos, etc., ajustándose al documento básico DB-HE1 del Código Técnico de la Edificación.
    • Instalación de equipos que utilicen energía Caben obras de mejora eficiencia   eléctrica,   ahorro   de agua,   residuos,   aislamiento acústico…
    • Instalación o sustitución de sistemas de calefacción, refrigeración, producción de agua caliente sanitaria y ventilación, etc.
  • Obras de adecuación de edificios en materia de accesibilidad:
    • Instalación y adaptación a normativa de ascensores,   salvaescaleras   y dispositivos para discapacitados
    • Instalación   elementos   de   apoyo   que   permitan   el   acceso   de discapacitados a zonas
    • Instalación de elementos de información, aviso u orientación en escaleras y ascensores. Elementos de comunicación entre viviendas y el exterior.

Las cuantías máximas de las subvenciones serán del 35% del coste de las obras de conservación y de mejora de calidad y sostenibilidad, y del 50 % en las de mejora de la accesibilidad, no pudiendo sobrepasar en ningún caso 11.000 € por vivienda ó por cada 100 m2 de local.

Insistir en que uno de los requisitos indispensables en todos los casos es la presentación del Informe de Evaluación de Edificios.

El plazo máximo para la presentación de las solicitudes será el 29 de febrero de 2016, y para la ejecución de las obras subvencionables, el 30 de septiembre de 2016.

 

 

 

Comunidades: exención tasas judiciales

Con motivo de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y tras la nueva consulta realizada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, la Dirección General de Tributos ha estimado en esta ocasión que las comunidades de propietarios quedan exentas del pago de las polémicas tasas judiciales, introducidas con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre.

Conviene recordar que la propia D.G.T. (la de Hacienda, no la de Tráfico), en abril de 2013, consideró que las exenciones previstas en el artículo 4 de la Ley 10/2012 no afectaban a las comunidades y resolvió en contra de dicha exención.

Aún resultando chocante el cambio de interpretación de la norma, no cabe sino celebrarlo ya que se elimina una de las trabas que impedían el acceso a la justicia tanto a las comunidades como a los comuneros en sus acciones frente a su comunidad, y cuyo montante económico se estima en 15.000.000 € anuales.

Por, desgraciadamente, más usado en la actualidad, será en la interposición del proceso monitorio (el de reclamación a propietarios deudores) en el que se observará el mayor ahorro ya que, desde finales de 2012, el coste del mismo para la comunidad era de 100 € más el 0,1 % de la cantidad reclamada, en reclamaciones superiores a 2.000 €, reduciéndose a cero a partir de ahora.

Así mismo, los comuneros que impugnen un acuerdo de la comunidad cuantificado en 8.000 € ahorrarán 308 € tras la nueva resolución de la Dirección General de Tributos, que ha corregido su criterio anterior basándose en que la falta de personalidad jurídica de las comunidades justifica la exención ahora concedida, al aplicárseles la condición de personas físicas a efectos de esta Ley.

La corrección es de agradecer aunque pueda resultar difícil de asimilar que ese mismo argumento se haya estado usando durante más de dos años para denegarla, no obstante también debe considerarse como una forma de restaurar en lo posible el principio de igualdad en el acceso de todos/as a la Justicia.

Administración de fincas, novedades 2015

A punto de finalizar el año y viviendo las «primeras navidades de la recuperación», encaramos 2015 con la esperanza de que las mejoras de las cifras macroeconómicas lleguen hasta los ciudadanos y alivien, o mejor, eliminen, incertidumbres y privaciones, y de que poco a poco se vaya restituyendo lo perdido durante los últimos siete años.

En principio sí es seguro que, además de las citas electorales, el nuevo año trae bastantes novedades como consecuencia de la entrada en vigor de nuevas normas de carácter técnico o administrativo, de las que cabe destacar, en el ámbito de la administración de fincas y la gestión inmobiliaria, las siguientes:

 

Las comunidades tendrán que presentar el mod 347:

El Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el 26-10-13, que desarrolla el nuevo régimen especial del criterio de caja en el IVA, determina que a partir del 1 enero 2014 quedarán obligados a presentar ante la Agencia Tributaria el modelo 347 (declaración de operaciones con terceros) «las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal», por lo que las comunidades de propietarios deberán declarar las operaciones con proveedores o clientes (inquilinos) que superen los 3,005,05 € anuales, quedando excluidas las relativas a suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario, a suministros de agua y los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. La declaración correspondiente a 2014 deberá presentarse en febrero de 2015.

La reforma fiscal en el sector inmobiliario:

La reforma fiscal que entra en vigor el 1 de enero de 2015 eliminará progresivamente los coeficientes que corregían a la baja el importe a tributar por el incremento de valor (plusvalía) de las viviendas. La diferencia entre vender el 31 de diciembre de 2014 ó el 1 de enero de 2015 puede ser, según el caso, de varias decenas de miles de euros. Ello ha provocado que se produzcan significativas rebajas en los precios durante los últimos meses de 2014.

La nueva reforma también reduce a la mitad, del 100% al 50%, la reducción a propietarios por arrendamiento a menores de 30 años, y elimina con carácter general la deducción a inquilinos para los contratros suscritos a partir del 1 de enero de 2015.

Dividendo Digital:

El Gobierno se ha visto obligado a ampliar hasta el 31 de marzo de 2015 el plazo para el proceso de liberalización del dividendo digital ante el riesgo de que más de 500.000 hogares pudieran dejar de recibir los canales de la TDT, o parte de ellos, en caso de proceder al apagado de los canales que emiten en la banda de 790 Mhz a 862 Mhz en la fecha prevista inicialmente (31 de diciembre de 2014). Además tal circunstancia habría ocasionado a las cadenas de televisión graves perjuicios económicos, principalmente por la pérdida de ingresos por publicidad.

En la otra parte, las operadoras de telefonía que deberían comenzar a prestar servicios basados en la tecnología 4G desde el 1 de enero de 2015, van a ser compensadas por el Ministerio de Industria con la ampliación del periodo de vigencia de sus concesiones en 1,27 dias por cada día que transcurra hasta el 1 de abril de 2015, fecha en la que, inicialmente, ya podrán comenzar a implantar el 4G.

Plan de vivienda 2013-2016:

El Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, contempla ayudas para la rehabilitación y alquiler de viviendas. Se subvencionará, entre otras actuaciones, el alquiler de viviendas por importe de máximo de 2.400 € anuales para aquellas familias con ingresos inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), así como las mejoras de accesiblidad, seguridad y eficiencia energética en edificios en régimen de propiedad horizontal y la elaboración de su Informe de Evaluación de Edificios. La Comunidad Autónoma de Murcia aún no ha publicado las convocatorias de las mismas, aunque, según aparece en su web y me han informado en la Dirección General de Vivienda, están tramitándose y en breve se podrán empezar a solicitar.

 

En cualquier caso y a pesar del momento que vivimos, deseo a todos un FELIZ AÑO 2015.

 

Comunidades de propietarios, acuerdos de Junta

El Código Civil vigente establece que un contrato existe desde el mismo momento en el que dos personas llegan a un acuerdo verbal sobre cualquier asunto. Según nos contaban nuestros abuelos, era suficiente con la garantía de «el valor de la palabra dada», avalada por un apretón de manos, para cerrar un trato y, aunque tengo mis dudas de que antes no hubiese incumplimientos; en todas partes y en todas épocas se han cocido habas, casi con toda seguridad que así era en la mayoría de las ocasiones.

El problema surgía cuando uno de los dos no cumplía lo pactado y al otro le tocaba demostrar que el primero había faltado a su compromiso sin disponer de ningún documento escrito que lo acreditase, lo cual se convertía en tarea imposible si el incumplidor negaba la existencia de ningún acuerdo que lo obligara.

De ahí la necesidad de dar cobertura documental a los acuerdos que se adopten en cualquier ámbito, teniendo validez legal los contratos suscritos en cualquier soporte , siempre que queden claramente identificadas las partes u otorgantes y sus firmas, y las condiciones del mismo. En algunos casos, como el de la compraventa de un inmueble, la validez plena requiere de la firma ante notario, y en otros, como el de los acuerdos adoptados en una junta general de vecinos, debe cumplir los requisitos establecidos en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el caso de las comunidades de propietarios, es tarea del administrador de fincas la redacción del acta conteniendo fielmente los términos de los acuerdos adoptados y los resultados de las votaciones, si las ha habido. Una vez elaborada, el acta será verificada y ratificada por el presidente, reflejada en el libro de actas y remitida a todos los propietarios, preferiblemente de forma que se pueda acreditar su envío (por ejemplo: correo postal o electrónico certificado). De esta manera los comuneros quedan informados de sus obligaciones respecto a su comunidad, sin que pueda existir desconocimiento por su parte que justifique el incumplimiento de las mismas, a la vez que pueden optar por impugnar los acuerdos susceptibles de oposición en los plazos legalmente establecidos.

Los acuerdos tienen validez y son aplicables desde el mismo momento en que son adoptados en Junta General, convocada según dispone el art. 16 de la LPH, aunque no se haya redactado, cerrado y enviado el acta que los contiene, e, incluso, realizados dichos trámites, aunque ésta contenga errores de forma o contenido, prevaleciendo siempre el principio, indicado al comienzo, de que el acuerdo existe en los términos originalmente establecidos de forma verbal durante la celebración de la junta.

A fin de mantener el buen tono de las relaciones vecinales, se hace necesario que las actas de las juntas estén en poder de los propietarios en el menor plazo de tiempo posible (diez o quince días, máximo) desde su celebración, sin errores formales ni desviaciones en su contenido, de manera que todos los miembros de la comunidad conozcan sus obligaciones para con ella y dispongan de las herramientas para modificarlas, si lo consideran conveniente y dentro del marco legal vigente, garantizando así el ejercicio de sus derechos como comuneros.

 

 

Dividendo digital, el gobierno subvencionará la reantenización

El pasado viernes, el consejo de ministro aprobó el real decreto que contiene el nuevo plan de la TDT y regula la liberación del dividendo digital.

Finalmente, el coste del proceso de reantenización (o resintonización de antenas) para reubicar los canales de la TDT es de 290 millones de euros aproximadamente, el cual será subvencionado por el gobierno, de forma que las comunidades de propietarios podrán solicitar el reintegro del gasto del citado proceso. Según fuentes del ministerio, en las próximas semanas se aprobará un real decreto que regulará la concesión de las ayudas.

Para realizar la reantenización, previamente deberá haber tenido lugar el encendido de Simulcast, que consiste en el comienzo de la emisión en su nueva frecuencia de emisión de los canales TDT que van a ser trasladados, de manera que dichos canales se podrán recibir a través de dos frecuencias: la actual, a través de la que dejarán de emitir el 31 de diciembre, y la nueva, que es la única que emitirá a partir del 1 de enero.

Según el calendario previsto, en varias zonas de España, entre ellas la Región de Murcia, el encendido de Simulcast ya debería haber tenido lugar, aunque instaladores autorizados han informado de que se están produciendo retrasos en el despliegue del mismo.

Para facilitar información al ciudadano sobre la implantación del dividendo digital, el ministerio ha habilitado dos números de teléfono: 954 307 796 y 901 20 10 04, y el sitio web: http://www.televisiondigital.es/Paginas/Index.aspx.

El papel de las asociaciones de consumidores

El efecto desvastador que la crisis económica en la que seguimos inmersos ha tenido sobre millones de familias y empresas ha puesto de manifiesto, desgraciadamente de forma traumática, algunos aspectos de la legislación que, a pesar de tener vigencia desde hace décadas, en nada atienden a los principios de igualdad y justicia sobre los que deberían desarrrolarse las leyes que regulan la convivencia, siendo en otros casos la falta de regulación y la excesiva permisividad las que han dejado desprotegidos a ciudadanos y a pymes ante los intereses de especuladores y grandes corporaciones.

Por recordar algunos ejemplos: ejecuciones hipotecarias con pérdida de vivienda pero con obligación de seguir pagando el capital pendiente, cláusulas techo y suelo, preferentes y productos financieros complejos, empresas que falsean su contabilidad y arruinan a sus accionistas…

En este escenario, las asociaciones de consumidores y usuarios han adquirido un papel fundamental como catalizadoras de las demandas de ciudadanos que se han visto abocados a una situación límite y que no disponen de los medios ni de la información necesaria para enfrentarse a ella.

Ocu, Facua, Adicae, Ceaccu, etc., son algunas de las organizaciones de consumidores que asesoran a sus socios afectados sobre las posibles soluciones a sus problemas y les prestan el apoyo jurídico necesario para defender sus intereses con un coste por lo general inferior al que les supondría contratar directamente a un abogado. Además, y especialmente Adicae, coordinan la presentación de demandas colectivas, fórmula que agiliza enormemente los trámites de los pleitos que reunen determinadas características.

Así mismo, reinvindican activamente la eliminación de los desequilibrios y carencias legales que pudieran haber dado lugar a la situación actual, ya sea planteando modificaciones legislativas ante la administración pública o promoviendo eventos divulgativos y de presión social.

A la informativa y a la reivindicativa hay que añadir la labor formativa, la cual resulta fundamental porque la falta de información conlleva la incapacidad de proyectar correctamente en el futuro las posibles consecuencias de cualquier decisión que se tome, máxime cuando se trata de adquirir un compromiso económico durante veinte, treinta o cuarenta años, en el caso de las hipotecas, o de invertir los ahorros de toda la vida, por lo que las asociaciones de consumidores se postulan como fuentes de formación e información veraz e imparcial, dentro de sus ámbitos de actuación, que permitirían al consumidor tomar decisiones adecuadas y conscientes, evitando así repetir los errores que han contribuido a generar el actual estado de cosas.

Fuera del ámbito financiero, las organizaciones de consumidores suelen ofrecer información sobre productos, suministros y servicios, así como servicios de asesoría fiscal y jurídica, a fin de tramitar reclamaciones por fraudes, irregularidades en la prestación de servicios o productos defectuosos. Cabe destacar las comparativas realizadas por OCU en su revista Compra Maestra, que son una heramienta de gran utilidad a la hora de tomar una decisión de compra de productos (alimentación, material informático, electrodomésticos, coches…) o de contratar un servicio o suministro (electricidad, gas, telefonía, seguros…).

 

Más información sobre asociaciones de consumidores:

AECOSAN (antes Instituto Nacional de Consumo), listado de organizaciones de consumidores.

 

Cambios en la antena de la comunidad

Se denomina dividendo digital al traslado de varios canales de la TDT a otras frecuencias a fin de dejar libre el espacio radioeléctrico que ahora ocupan para ser utilizado en el despliegue de los servicios de telefonía móvil 4G,

Este proceso, que implicará la liberación de la banda comprendida entre los 790Mhz y los 862Mhz y que abarca los canales 61 a 69 de la TDT (Cuatro, La Sexta, Antena 3 y Telecinco), se enmarca dentro de un programa de la Unión Europea y deberá estar terminado antes del 1 de enero de 2015.

Antes de esa fecha, habrá un periodo, denominado Simulcast, en el que se dará una duplicidad de los canales a trasladar, los cuales una vez finalizado el proceso dejarán de emitir en sus actuales frecuencias, pasando a hacerlo en la nueva ubicación.

Una vez iniciado Simulcast y antes del 1 de enero, las comunidades de propietarios deberán resintonizar sus antenas de televisión de forma que reciban la señal de los canales en sus nuevas frecuencias.

El coste de dicha resintonización dependerá del tipo de cabecera existente en cada edificio: en el caso de cabeceras modulares, habrá que instalar tres nuevos módulos que cuestan entre 80 y 100 euros aproximadamente cada uno; si la cabecera dispone de centralita programable, el gasto podrá oscilar entre los 40 y 60 euros.

Desde las asociaciones de instaladores advierten que la tecnología 4G interferirá la señal de la TDT y que, muy probablemente, será necesario realizar otras modificaciones (instalación de filtros, reubicación o cambio de antena, etc.) en las cabeceras de TV de los edificios, siendo muy aventurado valorar de antemano el coste de las mismas, ya que hasta que las operadoras no comiencen la emisión 4G no se podrá conocer la incidencia de ésta sobre la calidad de recepción de la TDT en cada comunidad de propietarios.