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¿Se pueden celebrar juntas de propietarios tras el estado de alarma?

Primer estado de alarma y confinamiento severo.

Entre el 20 y el 31 de marzo de 2020, estaba prevista la celebración de tres juntas de vecinos las cuales, previo acuerdo con los/as presidentes/as, se suspendieron a la vista de la extrema gravedad que manifestó la expansión de la pandemia por Covid 19 y por las medidas impuestas en el estado de alarma decretado por el Gobierno (Real Decreto 463/2020, de 14 de marzo), que implicó la promulgación de abundante y compleja legislación tanto para prevenir y limitar la propagación del coronavirus como para regular todos los aspectos económicos, sociales, jurídicos y sanitarios de la excepcional situación en la que se vio inmerso el país.

Aunque era evidente que no se podían celebrar juntas de vecinos dado el alto riesgo de contagio que suponía, y supone, el contacto interpersonal, esta evidencia se dedujo de la prohibición general de reunirse y circular ya que la extensa normativa promulgada durante los meses que duró el primer estado de alarma, no aludió expresamente a las juntas de las comunidades de propietarios en ninguna de sus manifestaciones, ni en el ámbito estatal ni en el autonómico.

Durante la desescalada, se flexibilizaron las medidas en cuanto a celebración de congresos, encuentros, reuniones y conferencias (SND/414/2020, de 16 de mayo), permitiéndose una asistencia máxima de 50 personas (hasta 80 en la Fase 3 de la desescalada) que se podría completar con participación no presencial. Haciendo una interpretación no restrictiva de esta norma y cuando se cumplieran los requisitos en ella contenidos, se podrían haber celebrado  juntas de vecinos de comunidades pequeñas con las limitaciones de asistentes indicadas,  en lugares abiertos y/o que permitieran mantener la distancia de seguridad, teniendo muy en cuenta que no hubiese comuneros/as enfermos/as de covid o pertenecientes a grupos de riesgo o confinados en su municipio, comunidad autónoma o país, y asumiendo el presidente, o los convocantes, y el administrador la responsabilidad de hacer cumplir las medidas de protección contra contagios.

 

Fin del primer estado de alarma.

Tras la finalización del primer estado de alarma el 21/06/2020 (Real Decreto 555/2020, de 5 de junio), el gobierno de la Región de Murcia publicó la Resolución de 19 de junio, de la Secretaría General de la Consejería de Presidencia y Hacienda, sobre medidas de contención y prevención contra el Covid 19 del que se desprendió, sin referirlas manifiestamente, la posibilidad de celebrar asambleas de comunidades siempre que se garantizaran aforos, distancias de seguridad  y demás medidas establecidas para afrontar la crisis sanitaria.

Seguíamos sin disponer de normas en las que expresamente se regulara la celebración de juntas de propietarios, se prohibieran las mismas o se eximiera de la obligación de celebrarlas, prorrogándose el último presupuesto aprobado y la vigencia de los órganos de gobierno. Así mismo, el presidente o los convocantes y el administrador asumían la responsabilidad de  asegurar el cumplimiento de las medidas de protección y prevención. En este contexto, atendiendo a la sugerencia de la Dirección General de Salud Pública y al principio de prudencia, el Colegio de Administradores de Fincas de la Región de Murcia recomendaba la no celebración de las mismas.

 

Segundo estado de alarma.

Así continuó hasta que, tras decretarse el segundo estado de alarma (Real Decreto 926/2020, de 25 de octubre) con motivo del empeoramiento de la situación epidemiológica, y la posterior regulación autonómica recogida en el Decreto de Presidencia 6/2020 y en la Orden de 26 de Octubre de la Consejería de Salud, se limitó a seis personas las que podían reunirse tanto en ámbitos públicos como privados, con la excepción de grupos de convivientes, recomendándose en dicha orden, en su artículo 4.12, “la celebración telemática de congresos, conferencias, reuniones de negocios y eventos similares, entre los que se entienden incluidas las reuniones de propietarios o vecinos.”

Bueno, aunque se tratara de una recomendación de imposible realización ya que la Ley de Propiedad Horizontal sólo contempla la asistencia presencial del propietario o del representante del propietario ausente, por primera vez se hizo alusión desde el inicio de la pandemia a la problemática de las reuniones de comunidades de propietarios, en las que reside más del 90% de la población.

No obstante, es cierto que la celebración de una junta mixta con asistentes presenciales y propietarios que asisten telemáticamente a la reunión y pueden participar en ella, es una posibilidad real, aunque revestida de cierta complejidad, para permitir la participación de quienes no se pueden desplazar al lugar de la junta sin vulnerar la Ley de Propiedad Horizontal.

El 18/11/2021, el Colegio de Administradores de Fincas de Murcia nos transmitió el resultado de las consultas realizadas a la Dirección General de Salud Pública de la Región de Murcia, de forma que esa Dirección General reiteró que las reuniones de propietarios no están incluidas en el ámbito de aplicación del artículo 7 del RD 926/2020, en consecuencia se pudieron volver a celebrar juntas de vecinos sin la limitación de 6 asistentes, aunque, eso sí, bajo la responsabilidad del convocante o convocantes y del administrador de hacer cumplir las medidas de protección y  prevención,  con la obligación de validar un protocolo de actuación en juntas con más de 100 asistentes, y teniendo muy en cuenta que no se podría celebrar la reunión si hubiera comuneros/as que se encontraran fuera del municipio o región y no pudieran desplazarse por encontrarse confinados.

La recomendación general y reiterada era no hacer juntas si no era imprescindible, y, en este caso, facilitar la asistencia telemática o mediante representación, evitando en lo posible la aglomeración de personas.

La Orden de 27 de noviembre de 2020, inicialmente, y la Orden de 13 de diciembre de 2020 de la Consejería de Salud establecieron los niveles de alerta sanitaria por Covid-19 y las medidas a aplicar por sectores, incluidas las comunidades de propietarios, dependiendo del estado de dichos niveles, permitiéndose la celebración de juntas presenciales en niveles de alerta bajo y medio-alto.

Entre el 04/01/2021 y el 01/03/2021, el nivel de alerta sanitaria fue muy alto por lo que sólo se podían celebrar juntas telemáticas.

Entre el 02/03/2021 y el 15/03/2021, el nivel de alerta bajó a medio/alto (juntas presenciales con 50% de aforo y un máximo de 30 asistentes).

Desde el 16/03/2021 hasta el 09/05/2021, el nivel de alerta sanitaria se mantiene en bajo, por tanto, se podrían celebrar juntas presenciales con el 75% de aforo y un máximo de 50 asistentes.

 

¿Se pueden celebrar juntas tras el fin del estado de alarma?

El decaimiento del segundo estado de alarma, el 09/05/2021, coincide con la entrada en vigor del Real Decreto -ley 8/2021 de 4 de mayo de medidas para afrontar el fin del estado de alarma, en el que, en sus artículos 2 y 3, se alude expresamente a las comunidades, suspendiendo hasta el 31/12/2021 la obligación de celebrar juntas  y prorrogando el último presupuesto aprobado así como la vigencia de los órganos de gobierno.

De esta forma y en tanto no se promulgue nueva normativa al respecto, hasta el 31/12/2021 la convocatoria y celebración de juntas de propietarios quedan suspendidas, excepto en los casos en los que se pueda justificar la necesidad de adoptar acuerdos que no pueden esperar a 2022, como podrían ser, entre otros:

  • Obras urgentes y/o de mejora de la accesibilidad al edificio.
  • Solicitud de subvención o ayudas.
  • Resolución de problemas de liquidez.
  • Cumplimiento de plazos judiciales, administrativos, de reclamaciones…

Durante este periodo y para estos casos excepcionales en los que hubiera que tratar asuntos inaplazables, el RD 8/2021 introduce nuevas modalidades de celebración de juntas y de adopción de acuerdos, siendo posible realizarlos de las siguientes formas:

  • Videoconferencia o conferencia telefónica múltiple, siempre que todos los propietarios dispongan de los medios necesarios y que el secretario-administrador reconozca sus identidades.
  • También será posible la adopción de acuerdo sin celebración de junta, mediante voto por correo postal o de forma telemática, siempre que se garanticen la participación de todos/as los/as propietarios/as, la debida identificación de los/as mismos/as y la recepción de las comunicaciones.
  • Presencialmente, como siempre se ha hecho, aunque ateniéndose a las medidas de seguridad aplicables en cada momento y que, en la Región de Murcia, a fecha de la publicación de esta entrada, siendo bajo el nivel de alerta sanitaria y según lo establecido en la Orden de 13 de diciembre de 2020 de la Consejería de Salud, serían:
    • 75 % del aforo habitual.
    • 50 asistentes como máximo.
    • Sin aglomeraciones en los descansos

Es conveniente señalar que la celebración de juntas antes del 31/12/2021 sin una causa excepcional, puede generar motivos para una posterior impugnación.

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