Afección real en la propiedad horizontal.

Uno de los problemas con el que habitualmente nos encontramos en la administración de fincas es el de explicarle a un nuevo comunero que la propiedad que acaba de adquirir se encuentra afecta a la deuda, o a parte de ella, generada por el anterior dueño, ya que por poca que sea esa deuda, la reacción del comprador suele ser, cuando menos,  airada.

No deja de ser comprensible que, ante la noticia, el adquirente del inmueble se muestre indignado porque él había confiado en la palabra del vendedor,  que le aseguró que la propiedad estaba al corriente de todos los gastos (agua, luz, comunidad, Ibi…), y considera injusto que deba correr con unos gastos generados antes de la adquisición, cuando él aún no era propietario.

Es entonces cuando el administrador de fincas tiene que reconocerle que sí, que tiene razón, pero que también es cierto que el artículo 9.e de la Ley de Propiedad Horizontal establece que:

El adquirente de una vivienda o local en régimen de propiedad horizontal, incluso con título inscrito en el Registro de la Propiedad, responde con el propio inmueble adquirido de las cantidades adeudadas a la comunidad de propietarios para el sostenimiento de los gastos generales por los anteriores titulares hasta el límite de los que resulten imputables a la parte vencida de la anualidad en la cual tenga lugar la adquisición y a los tres años naturales anteriores. El piso o local estará legalmente afecto al cumplimiento de esta obligación.”

Y que, por tanto, la comunidad podrá reclamarle tanto a él como al vendedor la cantidad adeudada.

A fin de evitar estas situaciones, en el mismo artículo antes indicado, a continuación, se determina que el vendedor estará obligado a presentar una certificación de deudas (o de no deudas) emitida por el secretario de la comunidad y con el visto bueno del presidente, sin la cual no podrá otorgarse la compra-venta excepto en el caso de que el comprador exonere expresamente al vendedor de la citada obligación.

En muchos casos, por desconocimiento de la ley y/o por un exceso de confianza en el vendedor, el comprador opta por exonerar al comprador de la obligación de presentar el certificado del estado de la deuda del inmueble con la comunidad, siendo en ese momento en el que asume la posible deuda existente correspondiente al año en curso y a los tres anteriores (hasta la modificación de  la LPH del 28/06/2013 el comprador respondía de la deuda del año en curso y del anterior).

Una vez explicado todo ello al nuevo comunero, éste puede optar por:

1.      Pagar la deuda pendiente y reclamársela al anterior propietario, que es el deudor real.

2.      Si el importe no es muy elevado, simplemente pagar la deuda y dejarse de líos.

3.    Negarse a pagar.

En el caso de que el comunero elija la tercera opción, la comunidad podrá a su vez decidir si reclama al comprador o al vendedor ya que está legitimada para ir contra cualquiera de ellos, aunque en la mayor parte de los casos se decide reclamar al actual titular, para lo cual se deberá aprobar en Junta General la liquidación de la deuda e iniciar el proceso monitorio, que, casi con total seguridad y salvo defectos de forma, prosperará y el juez obligará al nuevo propietario a pagar las cantidades pendientes correspondientes al año corriente cuando se realizó la transmisión y a los tres anteriores.

Es una situación que por habitual no deja de ser desagradable para el administrador de la finca y, evidentemente, para la persona que se ve obligada a pagar unas cantidades devengadas con anterioridad al inicio del uso y explotación de la propiedad, por lo que es recomendable que el comprador de un inmueble en régimen de propiedad horizontal, obligue al vendedor a presentar el correspondiente certificado de deuda, emitido por el secretario de la comunidad, y si no lo hace estará en su derecho, ya que lo ampara la ley,  a negarse a firmar la escritura de compraventa, para así evitar futuras sorpresas y conflictos con sus nuevos vecinos.

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