Las dificultades para salvar escaleras y desniveles en los accesos a un edificio residencial son un obstáculo diario para las personas con movilidad reducida, que les imponen una limitación severa en el desempeño de sus tareas y actividades cotidianas. A fin de eliminar estas barreras, la nueva modificación de la Ley de Propiedad Horizontal, contenida en la disposición final primera de la Ley 4/2026 y que entra en vigor mañana, refuerza la obligatoriedad para las comunidades de propietarios de acometer obras de mejora de la accesibilidad a los edificios en los que “…vivan, trabajen o presten servicios voluntarios, personas con discapacidad, o mayores de setenta años..”.
¿Qué cambia el 23 de octubre de 2026?
La modificación afecta únicamente al párrafo b) del apartado 1 del artículo 10 LPH y se refiere principalmente a los supuestos en los que aplica el criterio de que la derrama anual para sufragar las obras de mejora de accesibilidad no supere la suma de las cuotas ordinarias durante 12 meses, una vez descontadas las ayudas o subvenciones públicas. También refuerza la exigibilidad frente a la inactividad de la comunidad y la obligación de las administraciones públicas de facilitar las actuaciones de accesibilidad.
Más facilidad para financiar las obras
Hasta ahora, muchas comunidades encontraban dificultades para afrontar económicamente la instalación de ascensores o rampas cuando la repercusión anual del coste de las obras sobre cada propietario superaba la suma de 12 meses de cuota ordinaria.
La reforma permite que, si la comunidad obtiene financiación, la repercusión individual del coste anual pueda calcularse repartiendo el total de la obra durante todos los años que comprenda el periodo de financiación.
Obligación de solicitar subvenciones y de ejecutar las obras.
Otra novedad de especial relevancia es que si existen convocatorias abiertas de ayudas o subvenciones, el propietario interesado podrá informar a la comunidad sobre dichas ayudas y la comunidad tendrá la obligación de solicitarlas, siendo también obligatoria la ejecución de las obras de mejora de accesibilidad si las subvenciones o ayudas efectivamente concedidas alcanzan el 70% del total de las obras, sin que sea aplicable el límite de los 12 meses de cuota ordinaria.
Posibilidad de acudir a los tribunales
Si la comunidad no ejecuta unas obras que reúnen los requisitos legales para ser obligatorias, el propietario interesado podrá acudir a los tribunales para solicitar que se obligue judicialmente a la comunidad a realizarlas. Además, la obligación de ejecutar las obras no desaparece porque las subvenciones concedidas sean inferiores al 70 % del coste ni porque la actuación supere el límite económico de las doce mensualidades ordinarias. En estos casos, las obras seguirán siendo obligatorias siempre que los propietarios que las promuevan asuman el coste que exceda de los límites legalmente establecidos.
Obligaciones para las administraciones públicas
En la disposición adicional tercera de la Ley 4/2026 y en sintonía con los criterios que motivan la modificación del artículo 10.1.b LPH, se obliga a las administraciones públicas a proveer fondos destinados a programas de ayuda y a promover políticas que fomenten las actuaciones de mejora de accesibilidad en edificios residenciales.
Así mismo en la disposición final decimoctava de la Ley 4/2026, el Gobierno queda habilitado para aprobar, en el plazo de un año y previa consulta al Consejo Nacional de la Discapacidad, un texto refundido que unifique y armonice la normativa sobre accesibilidad en los edificios, ahora dispersa en distintas normas y sin criterios claros de aplicación.
¿Cómo afectará a las comunidades de propietarios?
Nos encontramos ante una reforma claramente orientada a favorecer la accesibilidad universal y a paliar los impedimentos económicos y administrativos que dificultan la ejecución de actuaciones necesarias para garantizar la movilidad y autonomía de las personas mayores o con discapacidad, siendo fundamental el compromiso e implicación de todas las administraciones públicas para la consecución del objetivo de la eliminación de barreras arquitectónicas en el parque de viviendas nacional.