El panorama legal de las comunidades de propietarios en España está a punto de experimentar una renovación significativa. El Proyecto de Ley del Decreto-Ley Ómnibus, junto con el Proyecto de ley de medidas de eficiencia procesal, están introduciendo modificaciones sustanciales en la Ley de Propiedad Horizontal (LPH).
Por una parte, La Ley Orgánica 1/2025, de 2 de enero, ya publicada en el BOE el 02/01/2025 y que entrará en vigor el 03/04/2025, añade la obligación de que el propietario de una vivienda que quiera realizar la actividad de alquiler turístico (definida en la letra e) del artículo 5 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de Arrendamientos Urbanos), debe obtener previamente la aprobación expresa de la comunidad de propietarios. Esta aprobación se debe dar en los términos establecidos en el apartado 12 del artículo diecisiete de la misma ley.
Por otro lado, se está tramitando en las Cortes Generales el Proyecto de Ley del Decreto-Ley Ómnibus, que probablemente, sea aprobado durante 2025 y que contempla, entre otros, los siguientes cambios en la Ley de Propiedad Horizontal:
- Comunicación Digital: Se introduce el uso del correo electrónico y las aplicaciones móviles (APPs) para las notificaciones entre la comunidad y los propietarios. Los propietarios podrán designar una dirección de correo electrónico o un contacto electrónico como medio de comunicación con la comunidad. Es importante destacar que este mecanismo es opcional para los comuneros. Si no se facilita un contacto electrónico, las notificaciones se realizarán en el domicilio del inmueble o en el tablón de anuncios de la comunidad.
- Juntas de Propietarios Híbridas: Se permitirá la celebración de juntas de propietarios de forma mixta, presencial y telemática. Esto significa que los propietarios podrán asistir físicamente a la junta o conectarse a través de videoconferencia o conferencia telefónica. Para las juntas exclusivamente virtuales, los acuerdos se considerarán adoptados en el domicilio del secretario.
- Convocatoria de Juntas: Los propietarios que representen una cuarta parte de las cuotas de propiedad podrán solicitar la convocatoria de junta, siempre y cuando estén al corriente en el pago de las deudas con la comunidad. Esta solicitud deberá realizarse por escrito y de forma fehaciente al presidente. Si el presidente no convoca la junta en el plazo de un mes, los promotores podrán hacerlo a través del secretario. Se elimina la doble convocatoria (primera y segunda).
- Acuerdos sin Junta: Se introduce la posibilidad de adoptar acuerdos sin necesidad de celebrar una junta física, mediante el voto por correo postal o electrónico, pero solo para asuntos que no requieran mayoría cualificada y no correspondan a la junta anual ordinaria. Se establece un plazo de 10 días naturales para emitir el voto, y el acuerdo se entenderá adoptado en el domicilio del secretario. Es importante recalcar que en este tipo de votaciones no existen los ausentes.
- El valor de la abstención: El voto de los asistentes que se abstengan se computará en el mismo sentido que el de la mayoría obtenida, facilitando así la adopción de acuerdos.
- Ejecutividad de los Acuerdos: Los acuerdos adoptados en junta serán ejecutivos desde el momento de su adopción, sin necesidad de esperar a la firma del acta. La falta de firma del acta por el presidente o el secretario no afectará la ejecutividad de los acuerdos.
- Impugnación de Acuerdos: Los propietarios que hayan votado en contra o que se hayan abstenido habiendo salvado su voto en la junta podrán impugnar los acuerdos. Se define que salvar el voto implica hacer constar en acta las razones de la abstención..
- Libro de Actas Electrónico: Se permitirá llevar el libro de actas en formato electrónico, adaptándose a la era digital.
- Actuación ante la Ocupación Ilegal: En lo que respecta a la ocupación ilegal de inmuebles, se permitirá a la comunidad de propietarios actuar en caso de inacción del propietario afectado, siempre que se haya realizado un requerimiento previo. La comunidad podrá solicitar medidas cautelares, incluso el desalojo del inmueble.
¿Qué significa esto para ti?
A pesar de que juristas y profesionales de la administración de fincas reclaman una nueva ley y no nuevas modificaciones sobre la ya vetusta normativa, que data de 1960, estos cambios buscan hacer más eficiente y transparente la gestión de las comunidades de propietarios, incorporando el uso de las nuevas herramientas tecnológicas que están cambiando profundamente las formas de interrelacionarnos y de dar cumplimiento a nuestras obligaciones legales.