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Austeridad sin riesgos.

La contribución del administrador a lograr una comunidad de propietarios en sintonía pasa necesariamente por procurar su estabilidad económica y el mayor ahorro posible para sus miembros, cuidando siempre que los suministros y servicios cuenten con la calidad necesaria para cubrir adecuadamente las necesidades para las que son contratados.

Trabajar con proveedores homologados que cumplan todos los requisitos en cuanto a cualificación técnico-profesional y a normativa fiscal, laboral y jurídico-administrativa a que estén sometidos; recabar información en cuanto a nuevos productos y ofertas; analizar, desde el principio de prudencia, los efectos de su posible implantación; y proponerla a la Junta si se considera viable. De esta forma, logramos  mantener un presupuesto contenido sin comprometer la seguridad y el bienestar de los usuarios del edificio.

La media de ahorro en las principales partidas que componen el presupuesto de las comunidades que administro: Mantenimiento Ascensor, Mantenimiento Sistemas Contraincendios, Administración, Seguro, Gastos Financieros y Suministro Eléctrico, ha sido del 21,05 %, según figura en la siguiente tabla:

  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • MANTENIMIENTO ASCENSOR
  • MANT. CONTRA INCENDIOS
  • ADMINISTRACIÓN
  • SEGURO
  • GASTOS FINANCIEROS
  • SUMINISTRO ELÉCTRICO
  • TOTALES
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN EUROS
  • 330,18 €
  • 42,73 €
  • 558,76 €
  • 6,95 €
  • 42 ,73 €
  • +35,70 €
  • 155,37  €
  • MEDIA AHORRO ANUAL EN %
  • 18,04 %
  • 51,67 %
  • 41,80 %
  • 1,01 %
  • 51,67 %
  • +7,34 %
  • 21,05 %

(Esta comparativa se ha elaborado calculando las medias de la diferencia de los importes de cada partida presupuestaria  antes de comenzar mi gestión como administrador y tras las últimas cuentas aprobadas).

 

Señalar el suministro eléctrico como la bestia negra de las estrategias de reducción de gastos; las permanentes subidas del precio de la electricidad limitan el alcance de las mismas a la disminución del consumo sin que esta se vea reflejada en el gasto real que hay que pagar cada mes. No obstante, la media de aumento (7,34 %) es muy inferior al incremento de las tarifas eléctricas durante los últimos cinco años(35,60 %).

Por otro lado, Gastos Financieros con el 51,67 % y Administración con el 41,80 % son las partidas en las que mayor ahorro se ha conseguido, habiendo llegado en algunas comunidades determinadas hasta una reducción del 75,55 % y del 60,00% respectivamente.

Periódicamente, revisamos los precios y características de los servicios y suministros contratados para intentar localizar oportunidades de mejora en cuanto a precio y/o prestaciones.

 

 

 

 

5 años y 15 metros cúbicos y medio.

Oí, no recuerdo dónde, que en los años de bonanza (podríamos situarnos en 2000, 2004 ó 2006), una gran inmobiliaria grababa con su logo los mondadientes que se usaban, primero, para pinchar los tentempiés con los que agasajaban a su clientela y, después, para eliminar  esos incómodos y antiestéticos restos que solían quedar entre aquellos adulados piños. Al tiempo, desaparecieron la clientela, los tentempiés, la inmobiliaria y, en consecuencia, los carísimos palillos personalizados, que eran sufragados, como no podía ser de otra manera, por aquellos lisonjeados clientes vía generosas comisiones. Todo nos indicaba que habría que adaptarse a nuevos tiempos de ajustes, recortes y sufrimiento generalizados.

Se replantearon estrategias a fin de eliminar gastos superfluos para bajar precios sin menoscabar la calidad del producto. Por ejemplo, Mercadona quitó el satinado de los bricks de leche, se eliminaron las etiquetas  para comenzar a imprimir los prospectos directamente en los envases de cosméticos, o se cambió la posición de embalado del pan de molde para reducir los costes de transporte. Y entendimos que las manzanas que se exponen sobre un palé pueden ser más saludables y baratas que las envasadas de seis en seis, con colorido etiquetado y brillo artificial.

La confluencia de esta situación económica con el imparable avance de la tecnología e internet propició la aparición de nuevas formas de negocio y la consolidación de otras surgidas con anterioridad, también basadas en la web, (comercio electrónico, seguros, banca, prensa, etc.), que han cambiado fórmulas centenarias en la adquisición de productos o servicios, y la forma de relacionarnos con las empresas que nos los proveen, sin que la administración de fincas o la gestión inmobiliaria hayan podido escapar a estos cambios.

 

NUEVOS PUNTOS DE ENCUENTRO COMUNERO/A – ADMINISTRADOR. 

El/la comunero/a no quiere ir al despacho de su administrador; tiene otras cosas más importantes que hacer: ir de compras, llevar al parque al hijo o a la nieta, leer, ver la tele, trabajar, salir con las amigas… Y, puesto que los hilos de comunicación con el administrador están abiertos permanentemente a lo largo del día de forma remota (teléfono, email, whatsapp, app…), ¿para qué habilitar un despacho como punto de encuentro comunero-administrador si supone un coste muy elevado que finalmente deberá asumir el primero, y, además, podría comprometer seriamente la continuidad del negocio del segundo? ¿por qué no trasladar ese punto de encuentro al propio edificio administrado en los casos que resulte necesaria la interactuación personal con el/la cliente/a?

Tras cinco años de trabajo, he comprobado que se puede suprimir  casi por completo uno de los gastos que mayor peso tiene en el presupuesto de un despacho profesional en general y de un administrador de fincas en particular: el alquiler o amortización de un local más el que conlleva mantener un horario fijo de atención al público.Y a la vez mejorar la atención a la clientela, evitándole desplazamientos y estableciendo un trato más cercano. 

 

DOCUMENTACIÓN DIGITALIZADA Y EN LA NUBE. 

La digitalización de la documentación posibilita una considerable mejora de la gestión de recursos porque permite:

  • Aumentar la productividad al agilizar el acceso, consulta y archivado de la misma.
  • Reducir el gasto de mano de obra de manipulación y archivado, y el del gran volumen de espacio físico que requiere un archivo en papel que no para de crecer.
  • Disponer de toda la información de las comunidades en el móvil o el portátil, desde cualquier lugar, a cualquier hora.

De la documentación digitalizada se realizan diariamente copias de seguridad que se almacenan en varios servidores externos (nube) alojados en centros de datos que cumplen la normativa europea de protección de datos y los estándares internacionales en materia de conservación y disponibilidad de los mismos (clasificaciones Tier III y Tier IV), y que cuentan con instalaciones de máxima seguridad con niveles de protección mucho más elevados que los existentes en cualquier oficina.

El 98% de la documentación de nuestras comunidades se encuentra digitalizada, ya que ello también es necesario para habilitar herramientas que favorezcan el flujo de información comunero-administrador.

 

DESPACHO 24 HORAS. 

La tranquilidad que supone para un propietario ser conocedor de la situación real de su comunidad genera una relación de confianza con su administrador que facilita enormemente el desempeño de la profesión. Por ello, para realizar una gestión transparente, nuestros clientes tienen a su disposición el DESPACHO 24 HORAS con el que, desde el ordenador, la tablet o la app del móvil, podrán ver documentos (facturas, contratos, pólizas, informes contables…), consultar las incidencias ocurridas en el edificio y las gestiones realizadas para su resolución, enviar notificaciones al administrador…

 

EXTERNALIZACIÓN DE SERVICIOS.

Asumir el compromiso de ofrecer información veraz y actualizada requiere dedicación diaria a la mecanización de contabilidad y a la tramitación de incidencias y siniestros, siendo de gran ayuda contar con los programas de gestión adecuados que permiten la automatización de tareas, aunque también, cuando se produce un aumento del volumen de la actividad o existen picos de trabajo, hay que recurrir a servicios profesionales externos y especializados que ofrecen todas las garantías en cuanto a la ejecución de las tareas y al escrupuloso cumplimiento en materia de protección de datos, mejorando la eficacia del servicio final que puedo ofrecer a mi clientela.

 

QUINCE METROS CÚBICOS Y MEDIO. 

Es el volumen de espacio desde el que vengo realizando estos últimos cinco años mi actividad de administrador de fincas, contando con la colaboración imprescindible de los equipos profesionales que me ayudan a resolver las incidencias que surgen en el día a día de la gestión de edificios y realizando mucho trabajo de calle, nos esforzamos en optimizar los recursos para que nuestra clientela cuente con una atención de calidad sin que tenga que pagar por servicios que no necesita ya sea en forma de locales, sillas de trescientos euros o de mondadientes personalizados.

 

Más sobre obras y reparaciones.

“¡¡Me está cayendo agua a chorros sobre los armarios de la cocina!!” Es uno de los mensajes que hace que deje inmediatamente lo que estoy haciendo y comience a dar los pasos para solventar el problema al vecino o vecina que, generalmente bastante asustado/a, me ha llamado para dar el aviso.

Además de otras funciones, el artículo 20 de la Ley de Propiedad Horizontal , en sus apartados c y d, asigna al administrador la de ocuparse de la conservación del inmueble.

Gestionar reparaciones de carácter tan diverso como las que afectan a un edificio: fontanería, electricidad, cerrajería, antenas, interfonos, ascensores, albañilería…., hace que los administradores de fincas acabemos conociendo terminologías y conceptos técnicos propios de cada oficio y profesión, y como dice el refrán “… de todo sabe y de nada entiende”.

Pintado de patios de luces, localización de arquetas de fecales, impermeabilizaciones, desatascos, restauración de elementos estructurales, instalación de ascensores… Han sido más de 1.200 incidencias gestionadas desde 2013.

A lo largo de estos años desempeñando la profesión, ampliando formación y aprendiendo de los errores cometidos, he ido adquiriendo la experiencia para tramitar las obras y reparaciones en edificios de la manera más eficiente posible, tanto en su aspecto administrativo como en el técnico, coordinando las tareas a realizar a fin de que se realicen con rapidez e intentando minimizar las molestias a los usuarios del edifico, aunque, al final, es fundamental la pericia de los profesionales para que los problemas se solucionen de forma satisfactoria.

La preparación previa de la documentación técnica, económica y, en algunos casos, jurídico-administrativa, es también tarea del administrador para que los propietarios adopten decisiones acertadas en cuanto a la ejecución de obras, reparaciones o instalaciones partiendo de una información clara y veraz.

Y posteriormente, la coordinación, seguimiento y asistencia a los trabajos para verificar que se ajustan a lo previsto y se finalizan correctamente.

Por último señalar, que todos las empresas y profesionales que colaboran conmigo cumplen todos los requisitos en cuanto a cualificación técnica y sus obligaciones de carácter tributario y laboral.

Novedades para 2018

El nuevo año nos trae algunas novedades que afectarán directamente a la gestión de las comunidades de propietarios y al sector inmobiliario en general.

Nuevo reglamento europeo de protección de datos.

El 25 de mayo de 2018 acaba el plazo de adaptación al nuevo Reglamento Europeo de Protección de Datos (Reglamento UE 2016/679), el cual será de obligado cumplimiento a partir de esa fecha, derogando definitivamente las anteriores normativas nacionales al respecto. En España, se está llevando a cabo la tramitación parlamentaria  del Proyecto de Ley Orgánica de Protección de Datos de Carácter Personal  que adaptará nuestra LOPD a la nueva norma europea.

Aunque fundamentalmente se mantienen las obligaciones anteriores, sí se han añadido algunos cambios a señalar:

  • Se amplía el ámbito de aplicación, afectando a empresas no europeas que traten datos de ciudadanos europeos.
  • Aparece la figura del Delegado de Protección de Datos (DPD), obligatoria dependiendo de la entidad que maneje los datos y del nivel de seguridad aplicable a los mismos.
  • Derecho al olvido, que permite borrar información personal que aparece en Internet en buscadores, redes sociales…
  • Derecho a la portabilidad, que obliga a una entidad u organización que actúa como responsable de fichero a transmitir los datos de una persona en formato estructurado, de uso común y de lectura mecánica al titular de los mismos o a un tercero autorizado por él.

Es el momento de  revisar y actualizar todos los procedimientos en materia de protección de datos para evitar posibles sanciones, las cuales oscilan entre 900 y  600.000 euros.

 

Nuevo reglamento contra incendios.

Desde el 12/12/2017 se encuentra en vigor el nuevo reglamento de protección contra incendios, recogido en el RD 513/2017, el cual establece las obligaciones de las empresas instaladoras y mantenedoras, y algunas novedades que afectan al mantenimiento de los equipos y, por tanto, a los titulares de los mismos, entre las que destacan:

  • Los elementos obligatorios de señalización luminiscente de los equipos (extintores, bies, pulsador, sirena..) hay que sustituirlos cada 10 años, excepto que el fabricante establezca otro periodo de vida útil de los mismos.
  • Las mangueras de las bocas de incendio se sustituirán cada 20 años.
  • Habrá que sustituir los detectores de incendios con más de 10 años, siempre que el fabricante no indique lo contrario.
  • La altura de instalación de los equipos deberá ajustarse a lo indicado en el Real Decreto. Esta obligación no tiene carácter retroacitvo, es decir, tiene vigencia para nuevas instalaciones realizadas a partir del 12/12/2017; las anteriores se podrán mantener como están.

 

Novedades fiscales.

La Orden HFP/1106/2017 del Ministerio de Hacienda establece, entre otros cambios, nuevos plazos para la presentación de los modelos 171, 184, 345 y 347. En los que afectan a las comunidades de propietarios, modelos 184 y 347, el nuevo plazo será antes del 31 de enero, con la salvedad de que para  el 347 este cambio comenzará a aplicarse a partir de 2019.

 

Nuevos avances tecnológicos.

Durante 2017 han ido apareciendo en España nuevas plataformas online aplicadas al sector inmobiliario, que han dado a conocer en nuestro país el término proptech, el cual puede definirse como el conjunto de aplicaciones tecnológicas, basadas en el uso de Internet, destinadas  a facilitar el acceso y  a optimizar los costes de servicios relacionados con la gestión de inmuebles ( compraventa, alquiler, inversión, tasación, mantenimiento…)

Durante 2018 y al igual que ya ha ocurrido en otros sectores (agencias de viajes, seguros, comercio, etc.), es probable que se vaya extendiendo  y asentando el uso de estas plataformas, de forma que cambie la forma en la que tradicionalmente hemos comprado o vendido una vivienda, alquilado un apartamento o realizado una inversión inmobiliaria

Comunidades y 4G

Tras la liberación del dividendo digital, desde el pasado 1 de abril las operadoras de telefonía móvil comenzaron el proceso de implantación de la tecnología 4G, la cual permitirá aumentar la velocidad de conexión a internet y por consiguiente mejorar el rendimiento de aplicaciones on line, así como la aparición de nuevos servicios que aprovecharán el gran ancho de banda del 4G, muy superior al de la ADSL de la línea fija de teléfono, y su mejor penetración en el interior de edificios.

En este momento el proceso se encuentra en su fase de despliegue de la señal 4G, la cual tuvo comienzo el pasado lunes, 20 de julio, e irá desarrollándose de forma progresiva en función de las prioridades establecidas por cada compañía, por lo que pronto disfrutaremos de las ventanas de esta nueva tecnología.

El inconveniente que surgirá es que, según las pruebas realizadas en 2012 y 2013 en el pueblo zamorano de Fuentesáuco y en Zamora capital, la señal 4G interferirá las emisiones de la TDT, por lo que Movistar, Vodafone y Orange han constituido una empresa con Elecnor que se encargará de eliminar de forma gratuita dichas interferencias en las instalaciones de comunidades de propietarios y de otros usuarios que resulten afectados. Para ello, han habilitado la web http://www.llega800.es/ y el nº de teléfono gratuito 900 833 999, a los cuales deberán dirigirse los administradores de fincas, presidentes de comunidades y ciudadanos en general que sufran alguna incidencia en la recepción de la TDT que pueda estar relacionada con el despliegue 4G.

No obstante, previamente, los edificios y viviendas que potencialmente puedan resultar afectados (dependiendo principalmente de su proximidad a las antenas emisoras 4G), recibirán una comunicación individualizada mediante buzoneo en la que se informará de los pasos a seguir en caso de incidencia.

Es importante señalar que para beneficiarse de la gratuidad de las citadas actuaciones, el instalador que las realice deberá estar autorizado para ello por la empresa gestora del proyecto llega800.

Seguro de comunidad

No disponer de un seguro de comunidad que cubra los siniestros que afecten a las zonas e instalaciones comunes del edificio, supone que los comuneros tengan que asumir el coste económico de los mismos en función del coeficiente de participación de cada uno.

A estas alturas, en la juntas de vecinos, no se debate si contratar o no el seguro, sino con qué compañía, a qué precio o con qué coberturas hacerlo.

Las coberturas básicas de un seguro de comunidad son:
• Continente: daños ocasionados en la construcción (paredes, estructura, revestimientos…), incluso, por norma general, los ocasionados en elementos privados.
• Contenido: enseres, mobiliario, etc. de uso comunitario.
• Daños por agua: ocasionados por la rotura de tuberías o instalaciones comunitarias. Últimamente las aseguradoras amplían esta cobertura a los daños ocasionados por atascos, cubriendo también los gastos de desatasco y limpieza de tuberías.
• Responsabilidad civil (RC). Esta garantía cubre las reparaciones y las indemnizaciones que la Comunidad tuviera que pagar a terceros por los daños que tengan su origen en elementos comunes. En el caso de que se produzcan daños personales, esas indemnizaciones pueden ser cuantiosas, por lo que es conveniente contratar una cobertura mínima de 300.000 euros.

AHORRO PARA LOS COMUNEROS
Un seguro con estas coberturas para un edificio de menos de diez años de antigüedad, de 15 viviendas, 5 locales y 10 garajes suele costar sobre unos 500 € anuales.

Cabe la posibilidad de contratar además la garantía de daños por agua de tuberías y grifos privativos, la cual supone un incremento del 25% aproximadamente. De esta forma, los comuneros sólo tendrían que contratar en su seguro privado de hogar la cobertura de contenido (electrodomésticos, mobiliario, joyas…) y responsabilidad civil, ya que tanto el continente como los daños por agua estarían cubiertos por las garantías comunitarias, resultando generalmente más ventajosa está fórmula a pesar de tener que pagar un poco más por el seguro del edificio.

Por último, es importante señalar que los propietarios que tienen hipoteca y que están obligados a garantizar el valor de su vivienda ante la entidad financiera, pueden ceder a ésta sus derechos sobre el continente del seguro comunitario y así evitarán pagar dos veces por dicha cobertura: una a través de la comunidad y otra a través del seguro privado de la vivienda.

Ayudas rehabilitación edificios

El pasado viernes, 17 de abril, se publicó en el BORM la Orden por la que se aprueban las bases de la convocatoria de ayudas para la rehabilitación de edificios, enmarcadas en el Plan Estatal de fomento del alquiler de viviendas, la rehabilitación edificatoria, y la regeneración y renovación urbanas, 2013-2016.

Estas ayudas irán destinadas a subvencionar obras de conservación y mejora en edificios que reúnan los siguientes requisitos:

• Fecha de construcción anterior a 1981.
• Uso residencial en más del 70% de la superficie construida.
• Vivienda habitual de más del 70% de sus propietarios o arrendatarios.
• Existencia de graves daños estructurales o de otro tipo, o que el edificio se destine íntegramente al alquiler durante 10 años, aunque no se cumplan las condiciones anteriores.

En todos los casos será obligatoria la elaboración previa del Informe de Evaluación de Edificio.

Las obras subvencionables serán, entre otras, las destinadas a la conservación y mejora de:

• La cimentación y estructura.
• Cubiertas, azoteas, fachadas, en determinados casos.
• Instalaciones de fontanería, electricidad, etc., para adaptarlas a la normativa vigente.
• La calidad y sostenibilidad, principalmente las que contribuyan a la mejora de la eficiencia energética del edificio (aislamiento, calefacción y refrigeración, energías renovables…).
• La accesibilidad al edificio (instalación de ascensores, rampas, salvaescaleras, videoporteros…)

La cuantía de las subvenciones será, como máximo, el 35% del coste de las obras, con la excepción de las que contribuyan a la mejora de la accesibilidad, que podrán llegar al 50 %.

Las solicitudes se podrán presentar en los periodos establecidos en la correspondiente convocatoria, que se espera sea publicada en breve, ofreciendo una valiosa ayuda a aquellas comunidades que tengan prevista la ejecución de obras.

Comunidades: exención tasas judiciales

Con motivo de la entrada en vigor del Real Decreto-ley 1/2015, de 27 de febrero, de mecanismo de segunda oportunidad, reducción de carga financiera y otras medidas de orden social, y tras la nueva consulta realizada por el Consejo General de Colegios de Administradores de Fincas de España, la Dirección General de Tributos ha estimado en esta ocasión que las comunidades de propietarios quedan exentas del pago de las polémicas tasas judiciales, introducidas con la Ley 10/2012, de 20 de noviembre.

Conviene recordar que la propia D.G.T. (la de Hacienda, no la de Tráfico), en abril de 2013, consideró que las exenciones previstas en el artículo 4 de la Ley 10/2012 no afectaban a las comunidades y resolvió en contra de dicha exención.

Aún resultando chocante el cambio de interpretación de la norma, no cabe sino celebrarlo ya que se elimina una de las trabas que impedían el acceso a la justicia tanto a las comunidades como a los comuneros en sus acciones frente a su comunidad, y cuyo montante económico se estima en 15.000.000 € anuales.

Por, desgraciadamente, más usado en la actualidad, será en la interposición del proceso monitorio (el de reclamación a propietarios deudores) en el que se observará el mayor ahorro ya que, desde finales de 2012, el coste del mismo para la comunidad era de 100 € más el 0,1 % de la cantidad reclamada, en reclamaciones superiores a 2.000 €, reduciéndose a cero a partir de ahora.

Así mismo, los comuneros que impugnen un acuerdo de la comunidad cuantificado en 8.000 € ahorrarán 308 € tras la nueva resolución de la Dirección General de Tributos, que ha corregido su criterio anterior basándose en que la falta de personalidad jurídica de las comunidades justifica la exención ahora concedida, al aplicárseles la condición de personas físicas a efectos de esta Ley.

La corrección es de agradecer aunque pueda resultar difícil de asimilar que ese mismo argumento se haya estado usando durante más de dos años para denegarla, no obstante también debe considerarse como una forma de restaurar en lo posible el principio de igualdad en el acceso de todos/as a la Justicia.

Administrador de fincas VS Factura de la luz

Desde siempre una de las tareas del administrador de fincas ha sido disminuir en lo posible los gastos de la comunidad, ya que el dinero que los comuneros no tuvieran que destinar al edificio quedaba a disposición de éstos para su disfrute.

En los últimos años y empujados por la falta de recursos de los vecinos debida a la crisis económica, la reducción de gastos se ha convertido en objetivo prioritario e inexcusable del administrador; ascensor, limpieza, mantenimiento, gestión, seguro… son partidas que han disminuido en porcentajes de entre el 30% y el 60% respecto a sus valores de 2007 ó 2008, cuando no, en situaciones críticas, se haya prescindido de alguna de ellas.

Pero hay una excepción: el suministro eléctrico. A pesar de las reformas del mercado (o quizás a causa de ellas), la tarifa eléctrica no ha dejado de subir y, por consiguiente, uno de los gastos con más peso en los presupuestos anuales de las comunidades lo ha hecho a la vez.

En esta situación y para paliar la repercusión de las subidas de la energía en las cuentas comunitarias, se hace necesaria la adopción de varias medidas:

• Hacer un estudio sobre la posibilidad de bajar la potencia contratada (la parte fija de la factura), la cual en muchos casos es superior a la necesaria y tiene una incidencia muy importante sobre el total del gasto (hay que tener en cuenta que desde julio de 2013 el precio de dicho concepto ha aumentado alrededor de un 90%).
• Sustituir las bombillas convencionales de las zonas comunes por leds, que han bajado bastante su precio y suponen un ahorro en consumo del 80%.
• Optimizar el alumbrado de la cabina del ascensor mediante la instalación de dispositivos que lo apaguen cuando no esté en marcha.

Más allá de la aplicación de estas medidas, que tienen un coste nulo o muy bajo (amortizable en un año aproximadamente), y sin entrar en el estudio de otras que implican una inversión más elevada (sustitución del viejo motor del ascensor por otro de rendimiento optimizado, sectorización del alumbrado de las zonas comunes, etc.), sólo cabe estar pendiente de las ofertas de las comercializadoras y apuntarse a la que más convenga en cada momento, hacer un uso responsable de los dispositivos eléctricos y esperar que dejemos de ser uno de los países de la Unión Europea en los que más cuesta la energía eléctrica, aunque esto último depende en menor grado de nuestra voluntad.

Administración de fincas, novedades 2015

A punto de finalizar el año y viviendo las «primeras navidades de la recuperación», encaramos 2015 con la esperanza de que las mejoras de las cifras macroeconómicas lleguen hasta los ciudadanos y alivien, o mejor, eliminen, incertidumbres y privaciones, y de que poco a poco se vaya restituyendo lo perdido durante los últimos siete años.

En principio sí es seguro que, además de las citas electorales, el nuevo año trae bastantes novedades como consecuencia de la entrada en vigor de nuevas normas de carácter técnico o administrativo, de las que cabe destacar, en el ámbito de la administración de fincas y la gestión inmobiliaria, las siguientes:

 

Las comunidades tendrán que presentar el mod 347:

El Real Decreto 828/2013 publicado en el BOE el 26-10-13, que desarrolla el nuevo régimen especial del criterio de caja en el IVA, determina que a partir del 1 enero 2014 quedarán obligados a presentar ante la Agencia Tributaria el modelo 347 (declaración de operaciones con terceros) «las comunidades de bienes en régimen de propiedad horizontal», por lo que las comunidades de propietarios deberán declarar las operaciones con proveedores o clientes (inquilinos) que superen los 3,005,05 € anuales, quedando excluidas las relativas a suministros de energía eléctrica o combustibles que se usen para el consumo comunitario, a suministros de agua y los seguros que tengan por finalidad el aseguramiento de bienes de zonas y elementos comunes. La declaración correspondiente a 2014 deberá presentarse en febrero de 2015.

La reforma fiscal en el sector inmobiliario:

La reforma fiscal que entra en vigor el 1 de enero de 2015 eliminará progresivamente los coeficientes que corregían a la baja el importe a tributar por el incremento de valor (plusvalía) de las viviendas. La diferencia entre vender el 31 de diciembre de 2014 ó el 1 de enero de 2015 puede ser, según el caso, de varias decenas de miles de euros. Ello ha provocado que se produzcan significativas rebajas en los precios durante los últimos meses de 2014.

La nueva reforma también reduce a la mitad, del 100% al 50%, la reducción a propietarios por arrendamiento a menores de 30 años, y elimina con carácter general la deducción a inquilinos para los contratros suscritos a partir del 1 de enero de 2015.

Dividendo Digital:

El Gobierno se ha visto obligado a ampliar hasta el 31 de marzo de 2015 el plazo para el proceso de liberalización del dividendo digital ante el riesgo de que más de 500.000 hogares pudieran dejar de recibir los canales de la TDT, o parte de ellos, en caso de proceder al apagado de los canales que emiten en la banda de 790 Mhz a 862 Mhz en la fecha prevista inicialmente (31 de diciembre de 2014). Además tal circunstancia habría ocasionado a las cadenas de televisión graves perjuicios económicos, principalmente por la pérdida de ingresos por publicidad.

En la otra parte, las operadoras de telefonía que deberían comenzar a prestar servicios basados en la tecnología 4G desde el 1 de enero de 2015, van a ser compensadas por el Ministerio de Industria con la ampliación del periodo de vigencia de sus concesiones en 1,27 dias por cada día que transcurra hasta el 1 de abril de 2015, fecha en la que, inicialmente, ya podrán comenzar a implantar el 4G.

Plan de vivienda 2013-2016:

El Plan Estatal de Vivienda 2013-2016, contempla ayudas para la rehabilitación y alquiler de viviendas. Se subvencionará, entre otras actuaciones, el alquiler de viviendas por importe de máximo de 2.400 € anuales para aquellas familias con ingresos inferiores a tres veces el Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples (IPREM), así como las mejoras de accesiblidad, seguridad y eficiencia energética en edificios en régimen de propiedad horizontal y la elaboración de su Informe de Evaluación de Edificios. La Comunidad Autónoma de Murcia aún no ha publicado las convocatorias de las mismas, aunque, según aparece en su web y me han informado en la Dirección General de Vivienda, están tramitándose y en breve se podrán empezar a solicitar.

 

En cualquier caso y a pesar del momento que vivimos, deseo a todos un FELIZ AÑO 2015.

 

Comunidades de propietarios, acuerdos de Junta

El Código Civil vigente establece que un contrato existe desde el mismo momento en el que dos personas llegan a un acuerdo verbal sobre cualquier asunto. Según nos contaban nuestros abuelos, era suficiente con la garantía de «el valor de la palabra dada», avalada por un apretón de manos, para cerrar un trato y, aunque tengo mis dudas de que antes no hubiese incumplimientos; en todas partes y en todas épocas se han cocido habas, casi con toda seguridad que así era en la mayoría de las ocasiones.

El problema surgía cuando uno de los dos no cumplía lo pactado y al otro le tocaba demostrar que el primero había faltado a su compromiso sin disponer de ningún documento escrito que lo acreditase, lo cual se convertía en tarea imposible si el incumplidor negaba la existencia de ningún acuerdo que lo obligara.

De ahí la necesidad de dar cobertura documental a los acuerdos que se adopten en cualquier ámbito, teniendo validez legal los contratos suscritos en cualquier soporte , siempre que queden claramente identificadas las partes u otorgantes y sus firmas, y las condiciones del mismo. En algunos casos, como el de la compraventa de un inmueble, la validez plena requiere de la firma ante notario, y en otros, como el de los acuerdos adoptados en una junta general de vecinos, debe cumplir los requisitos establecidos en el art. 19 de la Ley de Propiedad Horizontal.

En el caso de las comunidades de propietarios, es tarea del administrador de fincas la redacción del acta conteniendo fielmente los términos de los acuerdos adoptados y los resultados de las votaciones, si las ha habido. Una vez elaborada, el acta será verificada y ratificada por el presidente, reflejada en el libro de actas y remitida a todos los propietarios, preferiblemente de forma que se pueda acreditar su envío (por ejemplo: correo postal o electrónico certificado). De esta manera los comuneros quedan informados de sus obligaciones respecto a su comunidad, sin que pueda existir desconocimiento por su parte que justifique el incumplimiento de las mismas, a la vez que pueden optar por impugnar los acuerdos susceptibles de oposición en los plazos legalmente establecidos.

Los acuerdos tienen validez y son aplicables desde el mismo momento en que son adoptados en Junta General, convocada según dispone el art. 16 de la LPH, aunque no se haya redactado, cerrado y enviado el acta que los contiene, e, incluso, realizados dichos trámites, aunque ésta contenga errores de forma o contenido, prevaleciendo siempre el principio, indicado al comienzo, de que el acuerdo existe en los términos originalmente establecidos de forma verbal durante la celebración de la junta.

A fin de mantener el buen tono de las relaciones vecinales, se hace necesario que las actas de las juntas estén en poder de los propietarios en el menor plazo de tiempo posible (diez o quince días, máximo) desde su celebración, sin errores formales ni desviaciones en su contenido, de manera que todos los miembros de la comunidad conozcan sus obligaciones para con ella y dispongan de las herramientas para modificarlas, si lo consideran conveniente y dentro del marco legal vigente, garantizando así el ejercicio de sus derechos como comuneros.